独立式低层住宅项目立项申报建议书.docVIP

 一、项目概况 1、项目名称：*****（暂定名） 2、建设依据（批准文件） 2.01、青浦区计划委员会青计投（2001）第935号《关于建设商品住宅房项目建议书的批复》（详见附件1）。 2.02、青浦区发展计划委员会青计投（2002）956号《关于开发建设徐泾高泾***地块商品住宅房项目的批复》（详见附件2）。 2.03、青浦区发展计划委员会青计投（2003）413号，414号《关于建造商品住宅房项目的批复》（详见附件3、4）。 2.04、青浦区规划管理局青规书（2001）第0187号《关于核发上海***房地产开发有限公司选址意见书的通知》（详见附件5）。 2.05、青浦区规划管理局青规地（2002）第0174号《关于核发上海***房地产开发有限公司建设用地规划许可证的通知》和沪青地（2002）0174号《建设用地规划许可证》（详见附件6、7）。 2.06、青浦区人民政府青府土用（2002）第407号《关于同意上海***房地产开发有限公司新建商品住宅的批复》（详见附件8）。 2.07、上海市房屋土地资源管理局沪房地青字（2003）第006936号、第6973号《上海市房地产权证》（详见附件9、10）。 2.08、沪青房地（2002）出让合同第26号《上海市国有土地使用权出让合同》（详见附件11）。 2.09、《上海市国有土地开发补偿合同》（详见附件12）。 2.10、青规审（2004）第0005号《建筑工程设计方案审核意见单》（详见附件13）。 3、建设单位 本项目由上海****房地产开发有限公司投资开发建设。该公司由自然人****、上海****企业发展有限公司和上海*****房地产有限公司三方共同出资组建的具有房地产开发资质（暂定三级）的有限责任公司。注册资金为人民币500万元，注册在青浦区徐泾镇，是一个自主开发经营，独立核算，自负盈亏的经济实体。 4、建设地点 该项目位于青浦区徐泾镇，具体位置为东至东向阳河，南北为河道，西至高泾路。地块呈东西较长，南北较短的矩形状，长宽比例约为2:1。由青浦区房地局测绘所提供的房屋土地测绘技术报告显示，规划用地面积为157985平方米（折合236.98亩，含道路和河道带征地），其中建设用地面积为141573平方米（折合212.36亩）。 5、建设内容 根据青规书（2001）第187号《关于核发上海*****房地产开发有限公司选址意见书的通知》提出的选址意见主要为： 建设用地面积：175000m2（以房地部门的定界为准）。 建设工程性质：住宅。 建筑高度：层数控制≤3层。 建筑容积率≤0.3。 建筑密度≤18%。 绿化率≥50%（其中集中绿地≥15%）。 由于各项规划参数的相互制约，住宅的概念给予了细化，为独立式低层住宅。 本项目在建设用地141573m2的基地上（已扣除高泾路退界10M，河道退界），新建独立式低层住宅139幢。根据一次规划，分步实施的原则，将基地从西向东分为一、二期。其中一期建设用地106667m2（折合160亩），建102幢；二期建设用地34906m2，（折合52.36亩）建37幢。另外基地内还将新建公建，门卫等配套设施，总地上建筑面积约43100m2。 6、建设投资及资金来源 本项目建设总投资为人民币26548万元。其中土地费用10673万元、土建安装工程为8623万元、总体布置为2178万元、递延投资为2996万元，预备费用为828万元，财务费用为1250万元。建设资金由上海京郊房地产开发有限公司通过自筹和房产预售解决。 7、财务效益 经市场调研，并经综合测算，本项目全部投资在基准情况下（I=8%），财务内部收益率为18.03%，财务净现值（I=8%）2442万元，静态投资回收期为3.23年。表明项目有较好的财务效益,并具备一定的抗风险能力。项目在财务上是可行的。建议本项目趁势而上，尽早建设实施。 二、市场分析 目前从上海房地产市场的发展情况来看，随着宏观环境的变化，开始出现一些新的特点,最为显著的就是总体的平衡与一些新楼盘的热销，别墅市场十分活跃。 1、宏观分析 别墅是房地产市场发展过程中的必然产物，特别是近几年以来，上海房地产市场的持续迅猛发展，带动了别墅市场的复苏。随着本市市政道路的进一步发展和完善，家用轿车的日益普及，人均收入的增加，上海作为全国最有影响力的大都市辐射力的提升，别墅类独用住宅已成为人们置业需求的新选择，市场的吸纳能力也因而提高。据有关专业单位和权威人士测估，今后5至10年内上海别墅市场吸纳能力为约10万套。购房者中约有5%的人愿意购置别墅。所以从中长期来看，别墅的发展空间较大。 2、区位分析 市场调研显示，别墅市场已开始分流。从松江九亭、长宁虹桥到浦东康桥，松江佘山，目前的沪清平公路、浦东金桥和松江等区域的别墅较受关注。对全市别墅市场影响