环城西苑环境改造项目立项申报建议书.docVIP

 第一章 总论 1.1 建设项目简介 1、建设项目概况 （1）项目名称：西安市环城西苑环境改造项目三期； （2）项目范围和位置图：玉祥门以北、环城西路以东、环城北路以南、护城河以西； （3）项目建设进展情况 西安莲湖基础设施建设投资有限公司已完成项目用地上村民以及单位的拆迁摸底情况；项目建议书已获得西安市发展和改革委员会[2008]193号和[2008]296号文件批复；同时，建设单位正在办理规划、土地、环保等项目前期准备工作。 （4）项目现状与周边环境 项目范围内无高层建筑，内部多为三到四层砖混结构的居住民房和单层的门面房及厂房，占地125亩，共计676户，其中单位户16户、租赁户517户、私产户143户。 项目范围内沿环城西路北段分布部分企业、汽修和机电市场、小餐饮等建筑物。建筑密度大，通达条件差，汽修和机电市场及厂房多为旧危用房，市场内杂物较多，营业环境较差。 项目东、南、西、北部环境及简介如下： 项目拆迁安置、场地平整、土地出让后用于开发建设，将定位于环境优美、安全舒适的集生态、商业、休闲、娱乐为一体的高品质城市综合景观生态区。 2、项目内涵和性质 项目拆迁包含地上建筑物和构筑物的拆迁、安置、补偿，以及场地平整。 1.2 项目建设的必要性 1、保护古城墙遗址和弘扬历史文化的需要 古城墙和护城河都是西安闻名中外的标志性古迹，具有悠久的历史和浓厚的文化氛围，是国内外游客的必选之地。但项目所在地环境恶劣，规划设计不合理，建筑破旧不堪，与紧邻的古城墙和护城河形成强烈差别，严重影响了古城墙和护城河的形象。调研表明，环城西苑环境改造项目将创造良好的生态环境，有利于促进古城墙和护城河的保护与历史文化的弘扬。 2、符合西安市总体规划的需要 项目所在地占据了莲湖区乃至西安市的重要位置，然而其环境较为恶劣，主要是一些以机电、汽修为主的市场和小商铺，以及一些居民住宅。调查表明，项目现状不符合西安市和莲湖区总体规划布局，不论是商铺还是居民住宅，规划设计均不合理，严重浪费土地资源，没有将该区域的地理位置优势体现出来，项目拆迁完成和后续建设将改变项目目前面貌，符合西安市和莲湖区总体规划和布局的需要。 3、项目片区商业布局完善的需要 项目周边聚集了很多以汽修、机电为主的公司及租赁户，以及达到一定数量规模的居民，有着巨大的消费潜力，然而该范围内商业配套极不完善，还没有形成一个商业中心以满足人们的日常消费，给周围居民的生活带来了极大的不便。项目拆迁安置完成和后续建设将极大地满足区域居民的生活要求，并将极大地改善该项目周边环境和项目区域形象，为莲湖区经济发展做出贡献。 4、顺应西安市“城中村”改造的大背景，提升城市形象 项目所在地是一个典型的“城中村”，里面商铺住宅结构混乱，建筑物落后，人员混杂，沿街就可以看到里面脏乱差的环境，且存在着不少安全隐患，是西安市政府城中村改造的重点区域之一。项目拆迁安置完成和后续建设将极大地提升莲湖区形象，促进周边产业的发展，同时也将为周围居民提供了一个休闲娱乐的场所。 5、发挥土地级差效益的需要 项目所在地距离市中心较近，毗邻古城墙，有着良好的地理优势。本项目范围内目前主要是一些小商铺及居民住宅，规划不合理，布局混乱，没有发挥土地的级差效应。根据城市规划的要求，项目拆迁安置完成和后续建设将建成集园林景观、文化展示、商业服务、餐饮娱乐、古城保护、城市防洪等系统为一体的城市精品景观带，成为古城西安一处文化亮点和旅游观光胜地，对促进区域经济发展、提升生态环境、促进土地效益潜力的发挥起到积极的作用。 1.3 可行性研究编制依据 1、国家发改委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格〔2002〕1980号）； 2、国家计委、建设部《建设项目经济评价办法与参数》（第三版），2006年； 3、国家发展计划委员会制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格[1999]1283号）； 4、国家计委办公厅《投资项目可行性研究指南》（试用版），2002年； 5、陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）； 6、《陕西省建设工程其他费用定额》； 7、西安市国土资源局莲湖分局关于西安环城西苑环境改造项目三期用地函； 8、西安市发展和改革委员会关于对环城西苑三期项目建议书的批复（市发改投发[2008]193号）； 9、西安市发展和改革委员会关于调整环城西苑三期项目建议书批复中部分内容的通知（市发改投发[2008]296号）； 10、类似工程估算、概算指标； 11、委托方提供的有关其他资料； 12、有关建设项目经济评价的基本参数和指标。 1.4 技术经济指标 （1）项目财务评价指标： 投资回收期：2.90年（税后） 2.88年（税前） 财务净现值： 262万元（税后） 2020万元（税前） 内部收益率