郑煤集团沉陷治理安置工程荥阳郑上路项目立项申报建议书.docVIP

第一部分 总述 一、项目建设背景 郑煤集团已有50年的开采历史，随着煤矿的开采和发展，关于沉陷治理的工作将更加紧迫。为了做好沉陷治理工作，体现就业和安置相结合的原则，郑煤集团依据《关于河南省郑州矿区采煤沉陷区综合治理方案的评估报告》，分别选择在郑州市、新密市、登封市、荥阳市城区内集中建设住宅小区。本次规划建设选址在河南省荥阳市境内，计划占地总用地面积157.34亩。委托开发企业：河南世纪金源置业公司河南世纪金源置业公司河南世纪金源置业公司河南世纪金源置业公司河南世纪金源置业公司河南世纪金源置业公司是北京世纪领航投资公司于2004年5月在郑州投资设立的一家专业房地产开发公司，公司注册资本3000万元。北京世纪领航投资公司的投资范围涵盖房地产、教育、高科技资本运作，具有丰富的开发资源和资金运作能力。河南世纪金源置业公司将本着诚信、超越、创新的开发理念，以提升大众生活品质为己任，以创建一流企业、产品、管理为目标，塑造起一个充满朝气与活力的企业，集合国内顶级的规划建设、物业精英凝聚成一个有勃勃生机的团队，携手并进，不断追求完美及卓越，共同铸起郑州西区房地产的辉煌。《住宅设计规范》《住宅建筑设计标准》 2、假设开发法的原理 开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此，决定一宗土地价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格。也就是说，我们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。 地价＝开发完成以后的总房价－开发费用－利息－利润－销售税费－购买土地需要缴纳的税费等开发期间的费用 3、假设开发法的适用性分析 运用假设开发法适用于在未取得土地前，土地的开发条件以及未来的规划设计等均是未知数的情况下，对地块将来的规划、建筑、预期售价、利润率要求等进行假设，从而分析拿地的合理价格区间。 4、假设开发法需要确定的参数 定量参数：物业建成后的销售价格，物业的开发期间成本等； 变量参数：利润率浮动，售价浮动对地价的影响。 参数一、建安成本。房地产开发的建安成本变化不大，取经验总结和定额平均价、目前荥阳市开发成本情况与开发单位和建设单位实力等的加权平均值； 参数二、销售价格。根据市场调查根据项目的具体特征，运用比较法进行价格定位，根据价格定位的结果计算销售收入，并推算价格浮动对地价的影响。安置部分按照职工能够承受的心理价位推算土地价格。 参数三：利润率。按照目前房地产开发的总体利润率平均水平10%-15%之间浮动，按照房地产开发的平均水平，计算项目开发所能够承受的地价，并计算利润率变化对地价承受范围的影响。 参数四：安置面积。目前按照1600户，每户60㎡计算安置面积，总安置面积96000㎡计算。 5、研究思路框架 六、用地概述 项目位于郑上路与绕城高速的交汇处东北角1000米左右，周边配套设施匮乏，荥政储（2006）35-1、2、3号157.31亩国营荥阳农牧场地块已经收回到荥政储荥政储，拿地的现实性较强。 受地块地段和配套的限制，项目适合开发中档房地产项目，主要用于郑煤集团1600户职工的安置，剩余部分作为商品房对周边产业带相关工作、管理、经营人员以及周边乡村居民销售。 第二部分 项目性质界定 一、项目解析 1、地块现状 （1）用地规模：157.34亩 （2）宗地四至：项目东面邻乡村级道路，北侧、南侧、西侧为基本农田。 （3）地势情况：地块基本平坦、局部有小丘陵。内部主要是绿化用树种植基地和农牧场，有少量一层建筑物。 （4）地块完整性： 地块总计157.34亩，地块基本方正。 （5）宗地区位图： （6）地形地貌图： 地块内基本平整，有一条凸起的土丘。 （7）交通状况示意图： 周边交通不便，离郑上路最近距离约1000米，目前只有通过乡间道路通往郑上路。 2、地块周边环境 （1）项目周边交通系统： 出行便利度：地块距郑上路约1000米，地块周边均为乡村道路，道路窄且部分已损坏、不平整，总体看本地块出入不方便，如果选址在此必须扩建出入道路。 公交线路：郑上路上有701路、1路公交线路和郑州到荥阳的大巴等。 交通规划：地块周边有三条规划道路。 （2）项目周边配套： 配套 明 细 交通 地块四周为乡间道路，距郑上路有1000米左右 教育 无 商服 无 医疗 153医院 公建设施 加油站、西气东输郑州天然气门站、收费站（将拆除） 宾馆酒店餐饮娱乐等 无 金融机构 无 行政企事业单位 河南武警总队一支队、高速公路管理局 周边自然资源 基本农田 目前地块位置非常偏僻，基本相当于农业耕地，周边配套设施十分欠缺，如果完善项目配套，总体开发成本将有所提高。 周边配套分布图： （3）项目周边环境 治安情况：地块南侧为河南武警总队一支队，周边为农村村庄，农村居民总体素质不高，治安情况一般。 空气状