江景住宅项目投资立项分析报告.doc

 目 录 项目概况··············································7 第三章 市场分析与定位········································11 第四章 规划设计··············································19 第五章 项目建设与管理······································30 第六章 销售计划·············································34 第七章 投资预算与资金筹措·································37 第八章 财务分析············································41 敏感性分析············································46 第十章 综合评介及结论······································52 第一章 项目溯源与必要性 一、溯源 东和江景工程项目的前身是渝中区“千厮门大码头改造”项目，位于渝中区千厮朝千路与嘉宾路交汇处，原由重庆嘉利房地产有限公司开发，属于久拆未完的“四久”工程。因嘉利公司拖欠重庆东和公司的巨额债务无力偿还，经重庆市中级人民法院“[1999]渝一中民初执字第456号”判决书判决，将该项目B、C栋高层商住楼的开发权和国土使用权一并抵偿其所欠部分债务。 在此情况下，重庆东和公司办理了该项目的开发手续后，于2000年6月继续对该项目进行拆迁，2001年4月完成全部拆迁工程。该项目共拆迁127户，总拆迁面积约9500平方米。东和公司已投入3800余万元资金对该项目进行了拆迁和重新设计等基础工作。目前项目开发工作进展顺利。 二、项目提出的必要性 房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅14平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期 第二章 项目概况 一、基本情况 1、项目名称：东和江景工程（暂用名） 2、投资规模：1.4974亿元人民币（一期：双塔式33层高层建筑） 3、开发总面积：6.56万m2 （一期） 4、开发单位：重庆东和物业有限公司 5、建设周期：24个月 二、地理位置 东和江景工程项目位于重庆市渝中区解放碑千厮门朝千路，紧邻嘉陵江、长江两江交汇处，江景景观绝佳，交通便利，配套完善，商业发达。与重庆市最繁华的商贸中心——解放碑仅有约10分钟的步行距离，与重庆市最大的商品批发集散地——朝天门的步行距离也在15分钟以内，与重庆市未来重点发展区域——北部新城区域仅有一江之隔。与嘉陵江有一定高差，并且前面没有任何遮挡建筑，处于观赏嘉陵江江景的绝佳地段同时本与解放碑繁华区域比较位置略低，有效避开了繁华区域带来的各种噪音，因此本是渝中区解放碑区域难得的理想居家区域。203.60 m至208.09 m不等。北面临江最低处标高为182.28 m，南北相差20余米，是典型的陡坡地形。 项目一期用地4807平方米，北方紧靠嘉陵江，与高架的宾江路“空中接壤”，其下面为朝天门二码头。南方紧接朝千路，西方为项目二期工程用地（现为居民拆迁房），东方为朝千路与宾江路交汇点。整个用地呈条状，东西长约110m，南北宽约40m左右。场地地面南高北低，临江面最低标高182m，南面最高处约200m。朝千路北侧为毛条石堡坎，高约20m。朝千路从用地南面通过，在用地范围内路面标高两端为208.09m，东端为203.6m，路面坡度为5%。 四、周边配套情况 项目处于渝中区之朝天门商务区内。 1、交通：该项目所处地理位置交通较为便捷。长运水路有朝天二码头近在咫尺，环行城市交通道路与项目相接，多路公交车与的士车穿行其中。近10条公交线路在项目区边穿行。 2、水电、燃气、通讯：已至项