华苑新城项目立项申请书.doc

 项目开发背景 华苑新城项目处于天津市区的西南部,这里的西南部指由围堤道、复康路、友谊路、外环线及周边部分地块所合围的区域，约占市区1/6的面积，以下从两个大的方面来介绍该项目开发背景。 一.外部环境 根据国务院批准的1996---2010年天津市总体规划，西南部地区大部分用地规 划为教育科研、居住及行政办公用地，包括如下几个部分： 以南开大学、天津大学为主体的第一高教科研区已基本完善，在天津的经济发展中起到很大作用；正在建设的第三高教区内已有城建学院、农学院、师范大学女子学院等院校；据粗略统计，天津市约50%的高等院校聚集在该区域。 老的大居住区有体院北、王顶堤等，新建设的大型的居住区----华苑居住区，正在兴建的有梅江居住区、华苑新城居住区、梅江南居住区等大型居住区。 天津高新技术产业园区华苑产业园区已初具规模，并且以每年增长30%的快速速度在发展。 规划在天津宾馆地区（友谊路两侧）建设新的市级行政中心，现有市级行政办公区外迁。 该区域交通非常便捷，有京沪高速公路、津涞、津淄等出市主干道。有友谊、卫津、红旗、复康等市区快速主干道。规划有地铁3号线、地铁6号线、地铁7号线经过该区域，沿外环线规划有轻轨铁路。 天津市主导风向为西南风，该区域正处于天津市的上风口，远离工业区，空 气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。 该区域高校科研机构林立，社会人文环境优越，在天津市民心暮中被认为是 知识分子、富裕家庭聚居地区。 从经济发展状况来看，该区域包括和平区、南开区、河西区三区部分建成区 及外沿部分。该三个区是天津市经济最发达、最富裕的城区，该三个区的房 地产起点一直很高，集中了全市约80%的中高档楼盘。商品房销售均价明显 高于其他各区。综合以上各种因素，给万科在此处建设一个高档居住区提供一 个良好外部环境。 二.内部因素 1.天津万科公司项目布局 万科自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸 广场、万科新城、都市花园等物业，其中城市花园、万科中心大厦位于城市 北部的河北区，总面积约17万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面 积约60万平方米；世贸广场、都市花园位于城市中心地带，但体量较小。由 此可看出，天津万科的主要物业集中在城市的北部，反观天津的总体规划和 发展方向：中心市区向西南方向发展，由城市的行政中心的迁移和友谊路沿线 的开发便可看出；沿城市向东重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿着津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和发展方向不相符，且万科自92年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被称为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象，万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域，所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落，结合天津的总体规划和发展方向，我们应在天津的西南部、东南部投入更多的关注，华苑新城项目就是其中之一，它正好填补了万科在城市西南部无物业的空白，也是条件最成熟，可以2001年上马的项目。 2.天津万科公司现状： 目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城三期、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期阶段，新城项目自98年开盘以来热销天津市，为天津公司的主要利润支柱，但到2002年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目体量大，是公司长远打算项目，从前期规划销售包装都必须谨慎进行，该项目由于产品和区位原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据目前经营趋势，天津公司必须再上新项目，保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津的影响力，在市场呼唤万科的大好形势下。天津万科应充分利用万科天津地产先锋的社会影响抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让万科品牌深深印到每个天津人心中，目前几个新项目中以华苑新城项目最为成熟，具备今年开工并销售的可能，经公司各方面调查研究，准备今年上马华苑新城项目，再陆续开发其他条件成熟的项目。 第二章 项目概述 一.项目区位及用地 项目区位 华苑新城项目位于天津市西南部（见图1.项目区位图），建成后行政区划 隶属于南开区管辖，距离市文化教育中心区约5公里，距离市中心商业区约 8公里。 2.项目用地 该宗地规划为居住用地，规划总占地面积71.74万平米，其中一期由合作方自 己建设，现已建设大部分，二期为我司准备投资的用地，规划总占地面积 44.29万平方米（664亩），其中界内用地38.07万