英伦小镇居住区可行性研究报告.doc

 第一章 总　论 1.1 项目名称 英伦小镇居住区项目 1.2 可行性研究报告编制单位及法定代表人 可行性研究报告编制单位：七台河恒基工程投资咨询有限责任公司 工程咨询资格等级：丙 级 工程咨询资格发证机关：省发展和改革委员会 工程咨询资格证书编号：工咨丙10920110009 上级主管单位：七台河市发展和改革委员会 电 话：0464-8692349 1.3 可行性研究报告编制依据 1、2006年国家发展改革委员会、建设部发改投资[2006]1325号《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 2、《黑龙江省建设项目资源节约管理规定》 3、《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要国民经济和社会发展第十个五年规划纲要—237.3米。高差为56.9米。坡度坡向主要以4—6度为主。基地中、东部有部分村民住宅用地，其余多为农业生产用地，周围环境状况良好。 七台河交通便利，城市发达。308省道横穿东西，201国道纵贯南北，地方道路四通八达，项目用地距七台河市中心区约2公里，到七台河拟建新火车站约4公里。城区建设日新月异，“三纵五横”主干道路网已经形成。 目前七台河市的自来水供水总供给能力能够满足日常需要。排水采用雨、污分流制；该区域用电由城市10KV高压电源公网电缆供电，周边设有10MVA的电源开闭所；采暖为城市集中供热，采暖热源由七台河市热力公司集中供热；气源为七煤集团煤气公司中压管网提供的煤气，由煤气次干管引入，支管采用枝状布置，配套管网齐备，方便用户接入；中国电信、中国联通、中国移动等通讯服务商已将电缆接至城区各处。通信网络信号已实现全区覆盖，通话质量清晰。电信网络运营服务商已将光缆接至市内。 1.7主要建设规模及主要内容 1.7.1建设规模 根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照中华人民共和国国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》GB137-90中建设规模或类型（人数）规定，人均建筑面积（平方米/人）约30平方米，按6172户（19654人）考虑，住宅建筑面积500141平方米，公建及配套服务设施用房93482平方米，地下建筑面积10254平方米，总建筑面积6038773平方米，需新征建设用地面积57.86万平方米（867.9亩）。 1.7.2建设内容 本项目为多层和小高层住宅区，建筑面积为80平方米的单元房2950户；建筑面积为90平方米的单元房1385户；建筑面积为120平方米的单元房1162户；公建及配套服务设施用房93482平方米，其中:商业用房58061平方米（包括：会所、社区卫生所、超市、快餐店、银行、电信等）；公建用房874平方米（物业管理办公200平方米，活动中心健身房300平方米，其他配套用房374平方米）；学校用房34547平方米。 1.8土地资源利用 土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必不可少的条件。根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照按照中华人民共和国国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》GB137-90中建设规模或类型（人数）规定，人均建筑面积（平方米/人）约30平方米；建筑密度22.4%。 本项目征地面积57.86万平方米（867.9亩）总建筑面积603877平方米，按6142户设计，每户平均按3.2人计算，人均建筑面积为25.4平方米；容积率为1.2；绿地率%。 因此，本项目在利用土地资源时，按照国家有关节约土地资源的要求，本着因地制宜、经济适用、综合使用的原则进行科学规划、合理布局，完全满足合理利用土地的需要。 1.9 投资估算与融资方案 1.9.1投资估算 经估算，本项目总投资为177010万元，其中：开发投资166824万元，预备费为8013万元；销售费用2003万元，财务费用为170万元。 1.9.2融资方案 根据国发（1996）35号文《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》精神，本项目实行资本金制度。本项目建设单位自有资金2000万元，申请银行贷款8000万元，剩余资金77010万元用预售收入解决。 1.10财务效益 经计算，本项目各项财务评价指标较好。商品房部分总投资收益率为41.28%。；所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率分别为24.45%和16.58%，均高于基准收益率12%；Ic= 12%时的税前、税后财务净现值分别为723万元和398万元；资本金内部收益率为26.04%，高于行业基准收益率12%；项目税前投资回收期为5.76年(含3年建设期);在预设的3年还款期内(不含3年建设期)，利息备付率介于8.2～13.0之间，均大于2，偿债备付率为2.5～3.1，均大于1.3；资产负债率为18%～42%之间，小于资产负债率合理区间35～65之间；销售价格和投资是两大敏感因