盛富资本美国法拍屋研究报告-近30年最好投资机会.docxVIP

目录法律声明2概要3美国住宅市场回顾和展望4市场现状与主要趋势6投资策略概述6投资策略成功要素10“转售”策略获利模式12“转售”策略的挑战与风险14“租赁”策略获利模式14法拍屋租赁市场需求16“租赁”策略的挑战与风险19宏观政策影响20法拍屋投资人贷款21结论21关于盛富资本22法律声明一般声明本评论由盛富资本国际有限公司制作。本评论中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但盛富资本国际有限公司及其关联机构（以下统称“盛富资本”）对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本评论中的信息、意见等均仅供投资者参考之用，不构成所述证券买卖的出价或征价。该等信息、意见并未考虑到获取本评论人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。投资者应当对本评论中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专业财务顾问的意见。对依据或者使用本评论所造成的一切后果，盛富资本及/或其关联人员均不承担任何法律责任。本评论所载的意见、评估及预测仅为本评论出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，盛富资本可能会发出与本评论所载意见、评估及预测不一致的研究报告。盛富资本的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本评论意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。盛富资本没有将此意见及建议向本评论所有接收者进行更新的义务。盛富资本的资产管理部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本评论中的意见或建议不一致的投资决策。特别声明在法律许可的情况下，盛富资本可能会持有本评论中提及公司投资品种并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。因此，投资者应当考虑到盛富资本及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本评论视为投资或其他决定的唯一信赖依据。本评论的版权仅为盛富资本所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、翻版、复制、刊登、发表或引用。概要“2012年2月，股神巴菲特接受CNBC采访时公开表示目前是投资美国房地产的绝好时机，以下是具体摘要：”如果我有足够的人力和适当的投资方法，便会在市场上像收购一家大企业一样一次性买入成千上万栋住宅，并毫不犹豫地将他们全部收入囊中。现在这一投资类别非常吸引人，如果有足够的人手和专业人员，我会以合适价格买入、改造并出租。同时我也将到银行办理按揭贷款，充分地利用金融杠杆去控制这些巨量、升值潜力巨大的资产，这是任何人都无法抵御的投资机会。资料来源：CNBC财经论坛节目，2012-02-27，星期一高盛在2012年7月23日的报告中将美国房地产行业评级从“中性”提高到“具有吸引力”，指出美国房地产市场现阶段值得投资。市场正在“强劲”复苏中，并将引发新一轮购屋潮。不管高盛的预测是否准确，一些利好因素正在显现，包括房价上升、就业增长、政府政策支持及所谓“影子”库存下降。今年公寓建造订单数开始上升，而同期按揭贷款利率跌至历史低点，存量房供应开始萎缩。美国湾区房价已自底部上升10%—20%，高盛预期2014年美国新屋销售将达到70万套。去年美国政府对房地产政策进行了微调，提高供给的同时增加需求，创造出对投资人十分有利的投资环境。我们的看法是尽管美国市场仍会出现震荡，但毕竟已下跌5年，后续下跌空间将十分有限。市场不可能无休止在低位徘徊，长下跌周期意味着上升周期即将来临。随着过去一年影响房地产市场不利因素逐渐消失，市场将在3—7年中震荡上行。最近政府的扶持计划包括把法拍屋卖给投资者用以租赁，并通过再融资计划帮助财务困难的家庭进行再融资。自2005年盛富资本涉足美国房地产投资以来，经过七年布局，已经做好充分做好了抓住本次机遇的准备。我们在美国的投资机构通过本地化运营，以三种方式对物业进行收购、改造，最终出租或出售：（1）直接向银行洽谈购买、（2）从法院拍卖收购、（3）在二手市场上向银行购买打折物业。根据以往经验，税前年回报率可以达到35%。随着越来越多的投资者进入市场，该回报率可能将被摊薄，但依然能维持在年均15%-20%。虽然风险投资和私募股权投资能够创造更高的预期回报，但他们必须承担远高于法拍屋投资所承担的风险。法拍屋投资模式在美国已存在50年，但过去只被少数个人投资者采用，因为过去法拍屋投资机会有限，而且需要大量人力进行寻找和筛选。次贷危机爆发后，市场上大量法拍屋的涌现创造出无数潜在商机，吸引了大批机构投资者的加入。连我们的美国合伙人都不惜辞掉高薪厚职，全职从事法拍屋投资。不论次贷危机是否在2-3年内结束，未来这种投资业态将继续存在，但利润可能因新进入者增加而摊薄