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北京市房地产周期的实证研究    摘 要 房地产业的发展是经济发展的必然结果，同时也会对经济发展起到极为重要 的作用。房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保 证。近年来随着我国经济的快速增长，房地产业也逐渐走向成熟，房地产业的发 展和未来走势已经引起了广泛的关注和讨论。房地产业是否如同宏观经济以及其 他产业一样具备周期波动规律，开始成为人们关注的焦点。如何理解房地产周 期，如何判断房地产周期阶段和影响因素对于制定合理的宏观调控政策具有重要 的实践意义。 在我国，房地产业已经形成了一个较为完整的产业体系，在快速发展的同时 已然成为了国民经济的支柱产业。尤其是二十一世纪以后，由于房地产业发展过 热，促使对于房地产业的研究开始增多，其中对于我国房地产周期的研究逐渐升 温。何国钊等（1996）开始对于中国的房地产业周期进行系统研究，后续的文章 研究重点也多集中于针对全国房地产业的周期波动划分和对于影响周期波动的影 响因素的讨论上。然而，房地产业具有很强的区域性特征，特别是在我国各地经 济发展非常不均衡的情况下，运用全国的经济以及房地产行业的数据不能很好的 解释不同地区的房地产周期问题。谭刚（2001 ）研究了深圳房地产周期问题，开 创了研究我国地区性房地产周期波动的先河。但这些文章存在以下两点问题：一 方面没有形成统一的指标体系，不利于相互之间进行比较分析；另一方面针对北 京房地产周期的文章并不多，有待于完善。 本文正是在这样的背景之下，将北京市房地产业作为研究对象，通过观察一 些重要的房地产业指标波动状况，来揭示北京市房地产市场的运行情况，并进一 1    北京市房地产周期的实证研究    步分析北京市房地产周期与经济周期的关系以及形成原因。在构建北京市房地产 合成指数时，主要参考“房地产周期波动研究”课题组（2002 ）中的指标体系， 同时结合数据可得性进行指标提取。在研究北京市房地产周期的形成原因时，从 供给和需求两个角度来寻找解释北京市房地产周期波动的指标，挖掘其最基础的 影响因素。研究北京市房地产周期波动情况，有助于制定房地产业相关政策来调 控房地产业的发展，选择合适的投资时机，避免遭受因周期波动造成损失。本文 主要得到了如下结论：首先，改革开放以后北京市房地产业经历了三个完整的周 期，分别是 1982-1989 年，1990-1997 年，1998-2008 年。这三个周期都有着各自 的特征，特别是第二个周期，扩张周期较长且快速，收缩周期较短且缓慢的特 点，波动浮动非常大。根据三次周期特征进行总结，北京市房地产周期基本符合 朱格拉周期特征，周期长度约为 8-11 年，本文预测 2009-2018 年为北京市房地产 业新一次周期，估计在 2013 年达到波峰。其次，北京市房地产周期和经济周期波 动情况基本一致，房地产周期波动更为剧烈。从 Granger 因果关系检验结果来 看，北京市经济周期波动对房地产周期波动产生重要作用，北京市房地产业的先 导作用并不是很明显。最后，本文认为影响北京市房地产周期主要来源于供求的 四个因素，分别是：消费因素，投资因素，心理因素和政策因素，本文分别用人 均收入增长率，滞后一期的房地产合成指数和实际利率来代表以上因素，其中实 际利率既影响房地产投资，同时也体现政策周期。根据 OLS 回归结果显示，前两 者对于房地产周期产生正向影响，实际利率对北京市房地产周期产生负向影响。 但是通过稳健性检验以后，滞后一期的房地产合成指数对房地产周期的影响并不 稳健。 本文有如下几方面的突破和创新：在构建北京市房地产合成指数时，主要参 考“房地产周期波动研究”课题组（2002 ）中的指标体系，同时结合数据可得性 进行指标提取，构建出一个全面有效的指标体系，也可以用于其他地区的房地产 周期研究，有利于不同地区之间的对比。在研究北京市房地产周期的形成原因 时，本文主要从供给和需求两个角度来寻找解释北京市房地产周期波动的指