论业主团体的法人化.pdfVIP

摘 要 主团体在我国是在房改后出现的一个新名词和组织体。我国 《物权法》把 它界定为 主大会和 主委员会，前者是意思机关，后者是前者的执行机关。作 为小区业主自己成立的一个意思自治组织，它的法人性质和法律地位一直以来颇 有争议，但人们对它的看法必将随着房产制度的完善而日趋成熟。 1978 年以后我国城镇住房制度历经了与市场经济相适应的一系列改革，改变 了计划经济下住房由政府出钱、政府建设、政府管理的一套过时的房产制度，对 城镇住房制度、城镇土地使用权制度、城镇房地产建设制度等进行了彻底的变革。 这一顺应时代潮流的房改，适应了市场经济的发展要求，使中国住房制度发生了 翻天覆地的嬗变。一座座商品化的高楼，如雨后春笋般在中国大地上涌现出来； 一个个住宅小区，星罗棋布。于是，在政府把更多自治权下放给 主的背景下， 一些以前不存在的问题也随之凸显出来。例如物 管理，具体地说是建筑物区分 所有权以外的共有部分的管理问题，谁是民事权利主体？特别是当小区公 部分 涉讼的时候，谁来作原告与被告？尽管我国《物权法》第75 条和《物 管理条例》 第15 条，均授权小区业主可以成立业主大会和选举业主委员会作为执行机构来管 理小区，但对它们的法人性质和法律地位均未作明确规定。这给现实问题的解决 带来了许多困难。这不能不说是我国立法的一个缺漏。笔者认为业主团体应该具 有法人资格和地位，我们可以借鉴公司的治理结构来规范业主团体的管理。但 主团体又不同于公司，有自己的特点。我们必须超越传统民法对法人的分类来给 主团体定性。传统观念按照法人设立的目的是营利性的还是公 性的，把法人 分为营利性法人和公 性法人两大类。但现实中存在一些组织形态既不以营利为 目的，也不以公 为目的，而是以互助和互 为目的。像业主团体、商会、学会 等诸多以会员制形式设立的组织，我们如何给它定性和归类？美国立法上承认这 类以互 为目的的法人为互 性法人。 主团体的法人性质既然为互 性法人，那么它的治理结构完全可以借鉴公 司法人的治理结构。由所有 主组成的业主大会是 主团体的权力机构，而由 主大会选举产生的 主委员会是业主团体的执行机构。另外还应该仿效公司设置 一个监督机构，履行监督职责，甚至可以聘请一些专职经理人来提高管理效率。 但对于中国目前住宅小区的入住率普遍低下的现实状 ，建议由已入住的业主组 成临时业主委员会，代行 主大会和 主委员会的职能。待住宅小区的入住率达 到一定的比例时，再成立业主大会和选举业主委员会来管理业主团体的日常事务。 只有承认 主大会的法人地位，赋予 主委员会诉讼主体资格，才能使它们在履 行职责的过程中发挥应有的作用。 1 本文运用比较研究的方法，深入分析了国内外一些国家和地区关于 主团体 的研究成果，独创性地提出了业主团体为互 性法人的理论见解。呼吁我国通过 立法确立 主团体的法人地位，使之更好地履行职能。尽管人们对 主团体的法 人地位问题莫衷一是， 主团体法人化的观点可能一时还难以为大众所接受；再 者由于笔者收集的资料有限和受个人水平的制约，对 主团体法人化的探究还不 够深入和完善。但无论如何，希望通过对业主团体法人化的讨论，能够对业主团 体的发展和完善有所帮助。我相信，随着我国商品房制度的进一步完善，理论界 对 主团体法人性质研究的成熟，以及司法实践和物 管理的现实需要， 主团 体法人地位在立法上的确立必将指日可待。 【关键词】业主团体 互 性法人 临时业主委员会 法人化 2 Abstract owners groups in the country is a new term and the organizational body which appeared after the housing reform , Chinas Property Law defined it as the owners meeting and the owners committee. The former is an organ of decision making authority , the latter is Enforcement agenci