2013年5月河南新乡平原区住宅项目市调报告99前期策划.pptVIP

项目本体分析 客群分析 从图示（结合恒大金碧天下项目）得出新区客群置业目的多为投资、其次为养老、休闲和自居。 项目本体分析 客群分析 新区置业者（结合恒大金碧天下项目）普遍关注楼盘价格，其次为户型、配套、绿化、物业服务等。 结合三联置业品牌，赋予项目独特的视角以新颖升级产品和完善配套设施 凸显特色提升项目整体的核心竞争力。 项目位处城市新区，比邻郑州北区，需要凸显区域未来较强的城市属性； 建立与郑、新的价值联动，带动区域竞争力，提升区域价值 本项目整体发展战略——外部价值提升，主题形象突破 板块价值联动，提升区域价值 主题形象突破，建立鲜明的社区形象 1 2 由于新区主力产业规模未出形象，人气有待提升。 建议： 确定 低体量起步区 整合内部资源小开低走 完善起步区形象 打造和谐优雅环境 形成面世即热销的完美理念 项目本体分析 项目建议 由于新区主力产业规模未出形象，人气有待提升。 建议： 确定 底体量起步区 整合 内部 能源 少开 低走 完善起步区形象 形成面世即热销的主场理念 项目本体分析 项目建议 底商价格对比 周边项目 原阳商业市场一般，主要集中在建设路和胜利路，多经营餐饮和服装，在次主干道有经营五金和其他者原阳县底商价格主要集中在6500-8000之间， 原阳县房地产发展趋势： 原阳县房产向新区发展，老城区可开发的土地有限，将以新区开发为主。 产品方面：主流物业形态依然以多层为主，小高层为辅，很少量的高层。 小区大多配有幼儿园、少量配有会所。 主要供给户型面积为115-135 ㎡左右三房、90-98 ㎡左右的两房。 市场均价为2600元/㎡，高端为3100元/㎡，低端为2200元/㎡。 原阳县房地产市场处于快速发展阶段，项目设计、产品特色、配套设施、营销手法、业务人员素质有一定的成熟度。 客群多为小企业主、公务人员、老城区青年刚需、老城区改善型客群、乡镇周边村庄婚龄青年等。 繁华路段店铺租金为2.9元/㎡.日左右，普通路段店铺租金为1.4元/㎡.日左右。 小结 周边项目 写字楼 东区：将成为未来郑州的新中心。 规划聚集了全市最高端的住宅和商务办公物业，目前处于启动阶段。 北区：以大规模、好环境、高品质的中高档住宅为主。 中区：老城区，目前全市的政治经济中心。以小规模中高档物业为主，商住参半。 西区：作为老城区，区域经济发展相对滞后，购买力较低。房地产开发不成规模，以多层、经济适用房等中低档次的项目为主 南区：经济发展相对缓慢，房地产开发相对落后，主要以经济适用房、多层物业开发为主。 东区 北区 南区 西区 中区 郑州城市房地产格局——“东北富、西南贫”。中区和东区集中了大量政治和商务资源，而北区则以居住为主导方向。 按照物业档次、目前售价/租金将板块分级 金水区 郑东新区 二七区 管城区 中原区 平均租金区间 (元/天/m2） 3.5-4.2 平均售价区间 (元/m2） 2.5-3.5 2.0-2.5 7000-12000 12000-30000 6800-12000 依托省机关，区域配套成熟，商务氛围浓， 交通便利，是办公楼最集中区域 入住企业行业影响力大，实力雄厚 物业档次 高端纯写字楼供应的热点区域 政策导向和城市发展趋势 目前商务氛围较差 落成较早，规划功能落后；品质不高，硬件设施和 物业服务都不完善 入住企业规模较小 在商住两用为主 项目名称 瀚海爱特中心 硅谷广场 图示 河南瀚海置业有限公司 开发商 河南冠联工程有限公司 文化路北环路交西200米 位置 文化路与东风路南80米 29层 层数/层高 25层 40年 产权年限 50年 分户空调 空调 中央空调 6部 电梯 10部 规模 1栋29层高层 建筑面积34800㎡ 2栋 1栋自持 1栋在售 在售38000 ㎡ 售/租价格 均价8500元/平米 均价12000元/平米 户型面积 每层数量：22间42-130平米 55-230平米 装修状况 毛坯 大堂及公共部分：精装修 核心卖点 商务办公制定的写字楼 郑州科技市场的IT圈 在售写字楼扫描 项目名称 绿地中心千玺广场 中科金座 图示 绿地集团中原事业部 开发商 河南坤午置业有限公司 郑东新区CBD中心湖南侧 位置 商务外环路与九如路交叉口 59层 层数/层高 31层 40年 产权年限 40年 中央空调 空调 中央空调 28部 电梯 14部 规模 240000平方米 75538平方米 售/租价格 尾房在售 均价58000元/平 均价23000元/平方米 户型面积 面积区间160-3000平方米 100-2000平米 装修状况 大堂及公共部分：精装修 LOW-E纳米玻璃幕墙﹢局部石材 核心卖点 多功能为一体的写字楼项目 力求打造成为郑东CBD超5A级写