中美房地产经纪运作模式的比较研究.pdfVIP

摘 要 房地产经纪业是房地产中介行业的一个重要组成部分，随着我国房地产业的 不断发展，房地产经纪业发挥着越来越重要的作用。但在经纪业迅速成长的过程 中，也出现了很多的问题，为了解决这些问题，不少理论学者和实践工作者开始 研究美国完善的经纪理论，并试图借鉴其发展模式，但效果不佳，究其原因，是 由于没有真正系统的研究过美国经纪运作模式的本质和在我国运用的可行性，故 本文着重研究了美国的房地产经纪运作模式，并结合国内实际情况，对比中美两 国的运作模式，提出中国向美国模式借鉴的几点建议。 本文第一章首先提出房地产经纪运作模式的概念，以及包括的四个方面：房 地产经纪信息共享模式、房地产经纪的活动方式、经纪人员管理模式、经纪机构 经营模式，指出以下将针对这四个方面对中美经纪运作模式进行研究，并对其他 相关概念的内涵和范围做了界定，以便在比较分析的过程中统一口径，并说明了 国内外研究现状以及本文的研究思路和方法。 第二章对比分析了中美房地产经纪信息共享模式的内涵和现状，主要研究了 美国的 MLS 系统和中国目前存在的私盘制、公盘制和网站式信息共享系统。 第三章对比分析了中美房地产经纪活动方式的内涵及其成因，主要涉及代理 模式和契约模式，并通过研究美国的新房销售、二手房交易以及房屋自售的经纪 活动，进一步分析它们的功能。 第四章对比分析了中美房地产经纪人员的管理模式，主要涉及经纪机构与经 纪人的关系、经纪人佣金分配制度和相关的税费管理制度，重点研究了美国的房 地产独立合同制经纪人与中国目前出现的独立经纪人。 第五章对比分析了中美房地产经纪机构的经营模式，发现中美两国都存在单 店、直营和特许经营模式，其中以 21 世纪为代表的特许经营模式为了适应中国 的本土情况，已经转变为直营与特许经营并举的模式。 第六章主要从三个方面分析了美国模式对中国的启示，即经纪人与委托人之 间的关系应该确立为代理关系；独立合同制经纪人目前在国内的发展不具有优 势；经纪机构目前主要以直营模式发展，将来会主要采用特许经营模式在全国进 行扩张发展。 关键词：房地产经纪运作模式，经纪的活动方式，经纪人员管理模式，经纪机构 经营模式 Abstract The real estate brokerage is an important component of real estate intermediary service industry, and it plays more and more important part with the development of real estate industry. But a number of problems have arisen while the real estate brokerage developing quickly. In order to solve these problems, some scholars and practicing persons started to research the wonderful brokerage theories in America and tried to use them for reference. However, it didn’t work well because these theories were not researched systemically, the essences of these theories were not caught, and, the feasibility of applying it in our country wasn’t analyzed, too. Preface puts forward the concept of brokerage’s operating mode including three aspects: activity mode, management mode of agen