彭州市酒店会议中心投资分析报告书.doc

前 言 按照彭州市城市发展规划的要求，特别是未来引进80万吨乙烯项目后，对高档酒店等城市基础配套设施的需要，为完善城市功能，树立良好的城市形象，提升地方政治、经济的综合竞争力，努力创造就业机会，推进城乡一体化建设，推动地区经济的跨越式发展，彭州市政府拟在朝阳路北延线、人民渠北岸的9号地块内，打造占地不少于200亩（包括环境建设用地）的包括一个五星级酒店在内的会议中心，确保高标准、高起点，使之成为彭州市完善城市商务配套的重要组成部分。本报告就投资建设该度假会议中心的发展潜力、定位构想、投资与收益状况及相关扶持优惠政策建议论述如下，供政府领导决策参考。 第一部分 彭州市城市现状与发展 一、彭州市社会经济简况 彭州，是古蜀国的发祥地，素有“天府金盆”、“蜀汉名区”的美誉距成都36公里1419.38平方公里，人口77万人是成都市面积第二、人口第三的县级市有区面积9平方公里，城市人口13万人彭州自然资源丰富，工业基础雄厚是成都平原重要的中药材生产基地，矿产资源尤其天然气和水力资源有着广阔的开发前景。曾在四川省综合经济评价十强县中彭州市位列第八。以医药、建材、食品、化工四大支柱产业，彭州市距大都市成都仅36公里，是成都郊区上风水的居家宝地，现已划入中国西部最具活力的成都平原经济核心地带，是省委、省政府确定的成都----德阳----绵阳发展经济一条线重点市（县）之一，同时已被列入全省16个中等城市之一45.5公里，对促进西北地区的经济发展有万吨乙烯工程通过国土资源部建设用地预审国家环保总局环境评估批复其项目用地规模226公顷总投资168亿元人民币选址位于彭州市隆丰镇和九陇镇在2005年年底奠基 2、成都北部新城的建设 根据成都市2003-2020城市总体规划，成都市将建设规划面积大约100平方公里、人口近百万的“北部新城”。北部新城北至新都，并跨成绵高速和青白江相连，凤凰山片区及大丰、三河外环路以内的区域将纳入北部新城。在今年3月份成都城乡一体化规划展上，在北部新城区域，圈出了“北部行政中心”。北部新城总投资达17亿，在2004年已经正式启动了道路、管网、土地整治等基础设施建设。 3、北新干道 2004年12月20日开建的北新干道，是与成绵高速、成彭高速、川陕公路平行的北部城区快速通道，南接即将开工的北新干线高架桥，北至外环路，全长约6.7公里，宽60米（不含两侧绿化带），为高级沥青路面。该干线将跨越凤凰山和宝成铁路，穿越金牛区天回镇和新都区大丰镇，同时还将跨越东风渠，是成都构建新的城市功能布局的重点工程之一。道路将于2006年建成，与原有出城通道一并构架出成都市北出新都区、彭州市的快速道路系统，届时，从一环路驾车经由该道路到达三环路外只需6分钟，从一环路至外环路驾车只需11分钟左右，极大地缓解城市北部出口的交通拥堵状况，带动城市北部新区开发建设的全面提速。 4、成都地铁一号线 通过13年的不懈努力，国家发改委于8月9日发文，正式通知省、市发改委，继杭州和哈尔滨之后，成都市城市快速轨道交通建设规划已获国务院批准。11日《成都地铁1号线一期工程可行性研究报告》通过了国家发改委委托的专家组评审。评审主持单位在完成项目评估报告后，将上报国家发改委，由国家发改委批准成都地铁一期工程项目。确定的1号线北端红花堰不再东动物园，而是继续北上至大丰镇。最迟将于明年6月全面动工 第二部分 彭州市第三产业基本现状 一、彭州市的商业环境尚处于现代商业的初级发展阶段 1、彭州市的商业环境特征仍为初级模式 彭州市的商业环境主要可以概括为两大模式：商住互动结构、传统临街商业结构。前者成为彭州当前的主流型旧城改造开发模式，先商业后住宅，以商业带动住宅的消费,而后以住宅消费来刺激商业，这充分说明了城市功能的不完善。 2、依托传统商业区，逐步构建中央商业区，但很难形成真正意义的现代城市综合商圈 以市中心广场为中心，沿北大街、西大街和东大街，在传统商业街的基础上，通过集中性商业物业的开发和对临街商业的改造，正逐步完成商业形态与功能的升级换代，尤其是天一广场落成并成功经营以及巴黎不夜城人民商场的成功入驻，标志着彭州市商业向城市现代商业的迈进，依托于旧城改造而进行的商业革命，受限于难于实施规划统筹以及旧城拆迁的难度，能够形成点状商业布局的突破，但在较长的时间内，都很难形成片区整体升级，很难形成代表现代城市形象的综合商圈，这也是城市形象和城市资源的缺陷。 二、高档次餐饮娱乐、会展业、星级酒店业基本是空白 彭州市目前还没有环境一流、配套一流、服务一流、品位一流的高档餐饮娱乐中心，“城市花园”餐饮一条街以及六支渠休闲街，主要以服务大众为方向；现有彭州宾馆、九峰宾馆、金瑞大酒店代表彭州最高档次的酒店，规模偏小、功能定位低、外观形象缺乏个性、设备及内部装饰陈旧，无法与快速发展的城