宏城广场综合改造项目前期策划方案.docVIP

宏城广场综合改造项目前期策划方案 一、项目市场调查分析 1、项目投资环境分析 (1)国民生产总值 自2008年以来，广州市的国民生产总值都是呈现一种上升趋势，同比增长也相对稳定，可见广州市的经济发展比较稳定、有潜力，经济情况比较乐观，发展比较迅速。广州市2008-2012年GDP的变化情况。如下图所示: (2)三大产业分析 广州市三大产业基本呈上升趋势，第一产业相对来说增长较慢，第三产业增长比较迅速，总体来说，三大产业变化趋势不大，其中第三产业有较大的发展空间。广州市2008-2012年三大产业的变化情况。如下图所示（单位：亿元）: (3)外资投资 自2008年金融危机以来，广州市的合同外资投资总额呈平稳上升趋势，其中，受亚运会影响，2010年和2011年的投资总额相对来说增长幅度较大，到2012年，外资投资总额高达68.02亿美元，发展前景很大。广州市2008-2012年外商直接投资及增长率的变化情况。如下图所示(单位为亿美元)： (4)固定资产投资分析 2008年以来，广州市固定资产投资平稳上升，2009年和2010年的增长幅度比较大，其他年份基本可以稳定增长，和广州市的经济增长情况不是很同步，可见这两年来，固定资产的投资对广州市经济增长的影响还是比较大的，但也有其他因素在起着促进作用。广州市2008-2012年固定资产投资分析变化情况。如下图所示(单位为亿美元)： (5)房地产投资 房地产的发展对一个城市的发展起着非常重要的作用，特别是对于广州市这种一线城市来说，自2008年以来，广州市的房地产投资总额呈现出明显上升趋势，同比增长幅度也是比较大的，直至2012年受政策影响，投资总额总体稳定但还是略有上升，可见房地产行业的发展还是比较有市场的。广州市2008-2012年房地产投资分析变化情况。如下图所示(单位为亿美元)： (6)居民可支配收入 广州市居民可支配收入自2008年以来明显呈现上升趋势，而且同比增长幅度相对稳定，可见居民生活水平的逐步提高。2008-2012年房地产居民可支配收入变化情况。如下图所示(单位为元)： 项目区域商业调查分析 1．区域状况商圈总体状况分析 目前，广州零售商业网点主要由综合性购物商场，百货和商业街区构成, 主要集中在商业区 – 越秀及天河区内。而且广州主要零售商：形成 了多个地段、多种档次齐全 又互补的规格，目前有天河南商圈、北京路商圈、上下九商圈、三个一级商圈，环市东 路、中山路、农枃下路、江 南西、珠江新城亏个次级商 。其中，天河商圈与本项目有着最 直接癿联系。 天河商圈核心位于天河路，东起天河东路，西至体育西路，北到天河北路，南至黄埔大道，体育中心的天河商圈在大众消费、年轻消费方面优势明显，在成功引入太古汇后，天河商圈内国际奢侈品牌聚集，已取代环市路的丽柏广场成为全市最多国际奢侈品牌集中的购物中心。 2.区域商业经营业态分析 天河商圈是全国综合MALL、主题MALL最集中之地，能满足人们购物、休闲、娱乐、健身等多重消费需求，每天也吸引着至少有50万年轻白领人士进出，商业面积已超过100万平方米。?至今为止，天河商已经有天河城广场、正佳广场、广百新怡店、维多利广场、万菱汇、太古汇等多个大型购物中心在运营。商圈商业结构多元、商品档次高，目标客户群涵盖全客层。 项目自身情况分析 项目地理位置分析 本项目位于天河路以南河南一路以北的正佳大街以西，面临主干线天河路。项目至中信广场、中国市长大厦、天河城等办公商业中心之步行距离在1～7分钟之内；项目左边为天河城商业广场，右边为正佳广场。到广州市新中轴线上珠江新城金融中心也在10分钟车程之内，步行15分钟就可到珠江新城的花城汇，城市中央 项目经济技术指标分析 主要经济指标 总用地面积 47601平方米（净用地面积 43305 平方米，道路面积 4296 平方米； 建设规模 地上两层（部分一层）：20404平方米 地下三层（部分一、二层）：90000平方米 建筑面积 110404平方 容积率 2.32 土地性质 土地性质 土地出让金 10亿 项目现状 目前该土地已完成综合开发前期工作。项目已完成拆迁、五通一平、树木迁移和已建造至地面二层工程。 项目周边商业氛围分析 级别 范围 客流量 主要商圈 位于天河体育中心附近，以维多利广场，广州购书中心，天河购物中心，正佳广场，天河城娱乐广场等为主要购物中心。 高峰期达到整个商圈最高。 次要商圈 以太古汇，万菱汇，天河又一城，天河时尚购物中心，中怡时尚MALL等购物中心。 客流量次于主要商圈。 边际商圈 除了购物中心之外的街道小商店。 由于大型商场的集中，客流量也高度集中，使得商圈边际客流量不稳定。 天河商圈商业氛围呈现以