建设管理与房地产学院土地资源管理论文.docxVIP

城市土地储备制度，是指城市土地储备中心通过征用、收购、置换、转制、收回等方式，从某些分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由土地储备中心组织进行职工和居民的安置、房屋拆迁、土地平整等一系列土地整理工作后，将土地储备起来，再根据城市规划和城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。其主要目标是通过政府垄断土地一级市场供应，增强政府对土地市场的调控能力，防止土地收益流失，规范市场秩序。它是城市土地使用制度改革的一种新尝试,对于促进城市土地市场的健康、规范发展,促进城市土地资源的优化配置,具有积极的作用[1]。1.城市土地储备模式的基本内涵1.1土地储备形式根据市场的状况和资金条件对城市土地进行储备,一般地说城市土地储备有三种形式:一是实物储备,指土地储备中心对回收、收购、征用的土地进行储备。二是规划红线储备,指按照城市规划的要求包括旧城改造、企业盘活土地市场的需要,直接将规划红线内的土地由城市土地储备中心进行管理与控制,以备实物储备。三是信息储备,对于不急于收购储备或受财力限制,一时无力进行资金收购的地块进行信息储备。三种形式的收购与储备应根据市场和资金情况适时地进行调控,逐步转为实物储备。对于破产或特困企业,要根据政府的安排优先予以收储[2]。1.2城市土地储备模式城市土地储备模式主要有“市场主导型”模式和“政府主导型”模式两种。政府主导型土地储备模式是指在土地收购和储备中政府起主导作用,在政府主导的基础上,充分发挥市场机制配置土地的功能,实行政府主导与市场运作有效结合。其特点是收购土地的范围由政府行政法规规定,规定范围内的土地统一由土地储备机构根据计划进行收购、储备及开发,土地管理部门根据用地规划和用地需求,采用招标、拍卖方式对储备土地实行统一出让。市场主导型土地储备模式是指在土地储备过程中土地开发公司参与土地购买、开发活动,以市场调控土地收购与开发的数量。其特点是土地发展中心根据自己的收购计划和政府的要求,通过与被收购单位协商,确定土地收购价格或约定土地收益分成,按照约定由发展中心支付收购金取得土地,并按现行规定办理土地过户手续,储备机构取得土地后负责对土地进行拆迁、平整和相关基础设施配套,对易于转让的储备土地由土地管理部门出让给新的用地者[3]。目前多数城市土地储备试点工作多实行的是政府主导型模式。2.我国城市土地储备制度的三种模式比较研究2.1我国不同城市土地储备运行模式的特点土地储备制度作为一种新的制度安排，各地在实践过程中形成了不同的储备模式。当前，我国形成了三种有代表性的土地储备模式：一是以市场机制运行的“上海模式”；二是以政府主导的“杭州模式”；三是市场与政府结合的“武汉模式”。2.1.1 “上海”模式“上海”模式是以上海为代表的按市场机制运行为主的市场主导型运作模式。该运作模式基本采用市场化运作方式，充分体现市场机制配置土地资源的功能。这一模式的特点是土地储备机构据自己的收购计划和市政府的要求，通过与被收购单位协商，确定土地收购价格或约定土地收益分成，取得土地并按现行规定办理土地过户手续，储备机构取得土地后在对土地进行拆迁、平整和相关基础设施配套后，由土地管理机构出让给新的用地者。2.1.2“杭州”模式“杭州”模式是行政指导和市场运行相结合的政府主导型运作模式。该运作模式在政府主导的基础上充分发挥市场机制配置土地资源的功能，实现政府主导与市场运作有效结合。其特点是收购土地的范围由政府行政法规规定，规定范围内的土地统一由土地储备机构根据计划进行收购、储备、开发，土地管理部门根据用地需求用招标、拍卖方式对储备土地实行统一出让，规定范围内的划拨土地使用者不能像过去一样通过补办出让手续的方法自行转让土地使用权。我国的香港、武汉、青岛、绍兴、广州等城市的土地储备模式也基本属于这种[4]。2.1.3“南通”模式“南通”模式是行政指导、市场运作与土地资产管理三者相结合的政府市场混合型运作模式。这种模式的特点是政府规定用于储备的土地范围，对可收购的土地由土地储备机构与原用地者签订《国有土地使用权收购合同》，储备机构按合同约定支付费用后取得土地使用权，另外储备机构还受政府委托作为国有土地资产代表，对国有企业改革中土地使用权作价出资部分进行管理，收取企业改制中以租赁方式处置的土地使用权的租金和其它用地者按规定向政府缴纳的租金[5]。2.2城市土地储备制度的三种模式的比较 市场主导型的重点在于通过土地储备来实现土地的保值、增值，力求土地资产价值的最大化，其优势在于程序简单，土地进入市场速度较快，政府在土地的开发投资可以较少。市场主导型模式规定了储备土地的范围，但是对于范围内的土地收购并不具有强制性，且土地储备机构的职能定位明确，权利义务的设定都基本在当前法律框架范围内，但是不利于实现土地一级市场的集中管理。在混合型模式中，