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理论探讨 典型城市房价收入比实证研究 ——基于购房分期还款模型 谭　峻 近年来，我国城镇住房价格剧烈动荡，引发社会 居民住房价格承受能力的两个最重要因素，前者对居 广泛关注，政府回应民生出台调控措施抑制住房价格 民住房价格承受能力有正面影响，后者是负面的。李 过快上涨，本文试图通过房价收入比探讨我国城镇居 爱华等 （2006 ）从城镇居民购房支付能力的角度，通 民的购房能力和承受能力。 过实证分析认为，房价收入比能够作为判断居民购房 能力的一个重要指标，但不应该是唯一的指标。有些 一、前言 学者重点探讨房价收入比测算方法及改进思路，李伟 199 8 年城镇住房制度改革以来，我国商品房市 等 （2004 ）认为房价收入比在选取房价和收入数据的 场迅速发展，适度宽松的货币政策促进了国民经济较 同时再按照住房市场的不同和收入人群的差异进行细 快发展，但伴随而来的是全国商品房市场价格呈现 分，计算不同群体的房价收入比，并给予不同权重， 逐步走高的趋势，特别是住宅商品房价格从1998年的 这样能够更好地观测全国的住宅商品房市场。薛莉 1854 元每平方米上涨到20 10年的4725每平方米，平均 苇等 （20 10 ）则探讨了影响房价收入比的相关因素， 年涨幅为10 .54% （根据中经网统计数据库数据计算而 他们认为财政变量、经济结构变量、人口结构变量、 得 ）。尽管城镇家庭年人均可支配收入增幅不小，但 城市建筑变量、城市公共设施变量等在影响着房价和 近几年CPI居高不下，城镇居民生活压力增大、幸福指 收入的变化，进而影响到房价收入比的结果，政府出 数降低。 台调控政策要格外关注这五大类变量的变化。陈杰等 （2008 ）认为应该在传统的静态房价收入比的基础上 据中国人民银行20 11年在全国50个城市进行的城 演化为动态房价收入比的研究。还有一些学者实证分 镇储户问卷调查结果显示，有超过七成的城镇居民认 析了不同地区或城市住房市场运行的情况，刘林等 为当前的住宅商品房价格处于高位。毫无疑问高房价 （2006 ）通过对成都市不同户型住宅商品房的房价收 抑制了居民的购房消费，影响了百姓的住房和生活水 入比实证分析得出成都市整体房价收入比偏高，居民 平改善。因此国家在20 10年加大住房市场宏观调控力 购新房能力较差的结论。葛扬等 （20 10 ）通过对长江 度，国务院出台了促进房地产市场平稳健康发展、坚 三角洲地区部分城市的实证研究，发现该地区城镇居 决遏制部分城市房价过快上涨的政策，以期遏制城镇 民购房能力持续下降。齐心 （20 11 ）通过对北京住房 住宅商品房价格过快上涨的态势。 市场的测算得出北京房价收入比偏高，政府应加强保 二、文献综述 障性住房的建设。 房价收入比是衡量居民住房价格承受能力的重要 从近几年的研究成果看，国内学者对家庭住房支 指标。国内学者普遍认为住房价格和收入水平是影响 付能力的判断标准多不统一。笔者以中国银监会对个 BEIJING LAND 15 北京土地 人还款比例的限