7月鲁商菏泽综合体项目定位及市场营销策略报告.ppt

未来商品住宅市场调控，政府善出组合拳，促供给，抑需求。 写字楼案例 ：凯瑞国际广场 开发商：菏泽市富川 房地产开发有限公司 投资商：新大陆实业有限公司 设计单位：美国DF（深圳）设计公司 项目地址：菏泽市中华路与人民路交汇处（中银西侧） 占地面积：40亩 总建面：13万㎡ 容积率：6.8 绿化率：34.5% 户型配比：写字楼400-800㎡ 写字楼外墙：通体玻璃幕墙 写字楼电梯：三部商务电梯 写字楼大堂：挑高10.8米，面积300㎡，写字楼内部设 有意大利西餐厅、商务宾馆、多功能厅 写字楼层高：4.9米 网络：光线/无线上网 消防安全系统：门禁系统，大厅内外、电梯、楼梯、走廊，均配置监视、报警系统 写字楼案例 ：凯瑞国际广场 开盘时间：2010年10月 分期情况：分两期销售 当前周期：一期1号楼（写字楼1单元、商业2单元、住宅三单元），商业未开盘 销售进度：一期销售95% 当前价格：写字楼5500/㎡ 楼层差：100-200元 阶段优惠：无 工程进度：一期已封顶 推广渠道：短信、报纸、户外 定 位 语：“菏泽商务区地标建筑” 客群分析：个体户、投资客、本地公司、外来公司 开盘时间：2010年8月14日 工程进度：已封顶 面积区间：36-69㎡ 装修标准：400元/㎡ 产权年限：70年 均价：4000元/㎡ 销售率：基本售罄，剩2套 客群分析：市政单位团购、关系客户团购、投资客户 商业业态：KTV、服装、餐饮、保健、箱包、鞋帽、饰品、电玩 车位价格：8万/个 菏泽住宅市场分析 菏泽住宅市场产品分析 开 发 商：菏泽宸宇房地产开发有限公司 设计单位：北京中外建筑设计顾问有限公司 项目地址：黄河路以北，人民路以东，热电厂以南 占地面积：100 亩 容 积 率：3.50 绿 化 率：35% 总 建 面：26 万㎡，商业建筑面积 6771 ㎡ 建筑风格：现代风格 产品形态：高层 当前价格：起价3600元/㎡，均价：4600 元/㎡ ，最高价：5200 元/㎡ 阶段优惠：一次性优惠 2%，贷款优惠 1% 开 发 商：山东菏泽东盛房地产开发有限公司 设计单位：北京中联环建文建筑设计有限公司 项目地址：人民路 1679 号（原菏泽口岸） 占地面积：130 亩 总 建 面：30.8 万㎡ 建筑风格：欧式风格 产品形态：小高层（11层）、高层（18层、32层） 容积率：2.7 绿 化 率：32.5% 总 户 数：共1700 户 车位配比：1：1.1 开盘时间：2010年11月7日 交房时间：2012年7月31日 分期情况：两期销售 内部配套：水系景观广场、地下车位、大型超市 、会所、幼儿园 当前周期：一期在售1号楼，2号楼，3号楼，4号楼，8号楼11号楼，12号楼，商业未开盘 户型配比：90 ㎡两房，110-130 ㎡三房占60%，160 ㎡四房 共10套 畅销户型：90-130㎡ 销售进度：8号楼剩余50%，其余楼座销售95% 当前价格：起价：4000/㎡，均价：5000元/㎡ 最高价：5500元/㎡ ，顶层买一送一6800-8000元/㎡送露台 楼层差价：20-100元 朝向差价：30元 阶段优惠：一次性优惠 2%、贷款优惠 1% 工程进度：8号楼未封顶，其余楼座在做内装 定 位 语：湖畔、公园、豪宅 、“给菏泽一个世界级的收藏” 客源分析：公务员、企事业单位职员、商人是目前买房主力客群，存在部分投资者，仍以自 住居多 当前周期：一期：b1号楼（32层，两梯四户），b2号楼（32层，两梯三户），b3号楼（32层，两梯三户），一期另有b4，8月份开盘 户型配比：户型面积 93-94 两房（共214套），110-152 三房（共214套），160-189 四房（共114套），273-275 复式（共8套） 销售进度：剩余20套 当前价格：3480元/㎡起，最高价：4800元/㎡ 阶段优惠：一次性付款99折 商业价格：1.1万/㎡起，均价：2.3万/㎡ ，对外销售面积20%，剩余为自持商业 定 位 语：“天下之中 荣耀之邦”；商业推广语：“通胀时代让投资更有道理” 客源分析：菏泽8县客户，个体商户，周边居住人群，投资客户 西部板块经典案例：阅城国际 开 发 商：菏泽友联房地产开发有限公司 承 建 商：江苏天宇建设工程有限公司 项目地址：黄河路以南句阳路以西康庄路 占地面积：177 亩 总 建 面：30万㎡ 总 套 数：2400套 车 位 数：2400个，地上240个，地下2160个 建筑风格：现代风格 产品形态：高层（12层、18层、26层、28层），底商（2层） 容 积 率：2.6 绿 化 率：39.7%