2012年天津市宝坻区xx项目营销策略思考.pptVIP

『区域市场发展』 04-05年为市场初始发展阶段，此阶段年成交量在30万平米左右，成交价格在3000元/平米左右； 06-08年为市场起步发展阶段，年成交量50万平米左右（08年经济危机市场回落），价格4000元/平米； 09-10年为市场快速发展阶段，年成交量在70万平米以上，价格上升到6000元/平米以上； 宝坻市场正处于成熟发展阶段，项目进入品质比拼 初始发展 起步发展 快速发展 成熟发展 『商品房成交排行』 按成交均价排名（ 11年1月至12年7月）： 京津新城区域引领宝坻商品房市场，但价格相对较低，城区内高品质产品则受追捧 排序 项目名称 成交金额 成交面积 成交套数 成交均价 1 泰富橄榄树 70922 118837 1390 5968 2 保集玫瑰 70595 81989 679 8610 3 天津锦绣香江水城 68988 114138 1336 6044 4 京东领秀城 45570 80036 884 5694 5 宝地经典 41679 54220 470 7687 6 馨逸家园 41388 57680 491 7175 7 绿景家园 40030 61400 619 6520 8 钰鑫桃源印象 36080 53266 507 6774 9 宝境栖园 34346 55194 613 6223 10 平安家园 29605 65545 682 4517 11 翰林雅苑 22276 48214 544 4620 12 御景华城 16833 31252 334 5386 13 京津新城 14335 14487 51 9895 14 13670 23549 239 5805 15 景瑞英郡 13361 25722 223 5195 『成交结构分析』 80-100平米左右两室产品供需两旺 11年1月至12年8月，普通住宅产品成交转化情况 面积段 60以下 60-80 80-100 100-120 120-140 140-200 200-250 250-300 300以上 一房 13550 19034 5461 216 121 　 　 　 　 二房 53 19866 629023 51447 3865 613 2030 　 　 三房 　 73 23637 66119 75946 43769 　 　 　 四房 　 　 　 664 2622 13020 1170 2375 684 叠加 　 　 　 　 　 968 619 　 2373 独栋 　 　 　 　 　 195 　 584 11765 联排 　 　 　 　 　 397 1067 23812 7497 跃层 　 　 　 111 　 　 902 　 　 合计 13603 38973 658121 118557 82554 58962 5788 26771 22319 * 套平米 套总价 月销售速度 套价格 行标签 别墅 普通住宅 行标签 别墅 普通住宅 行标签 别墅 普通住宅 行标签 别墅 普通住宅 区位 宝地经典 199 127 宝地经典 1719758 978410 宝地经典 1 30 宝地经典 8642 7819 宝境栖园 　 91 宝境栖园 　 564766 宝境栖园 　 45 宝境栖园 　 6263 保集玫瑰 281 97 保集玫瑰 3014066 720246 保集玫瑰 8 45 保集玫瑰 11067 7849 城区 京东领秀城 　 87 京东领秀城 　 501787 京东领秀城 　 51 京东领秀城 　 5728 外环 绿景家园 　 100 绿景家园 　 636547 绿景家园 　 42 绿景家园 　 6419 馨逸家园 　 120 馨逸家园 　 856730 馨逸家园 　 63 馨逸家园 　 7173 城区 钰鑫桃源印象 　 124 钰鑫桃源印象 　 822547 钰鑫桃源印象 　 42 钰鑫桃源印象 　 6549 御景华城 　 94 御景华城 　 486245 御景华城 　 23 御景华城 　 5231 外环 中航瑞祥花园 　 127 中航瑞祥花园 　 835226 中航瑞祥花园 　 25 中航瑞祥花园 　 6479 领秀城区域以蓝印为主，相对具有一定的优势，套均面积较小，价格较低，销售速度相抵较快。 御景华城以蓝印为主，但套型相对较大，总价略高，去化速度受一定影响。 保集玫瑰具有区域优势，产品形象高端，项目档次树立具有一定的吸引力。 市场驱动因素——区位品质总价套型蓝印 『成交驱动分析』 购房驱动要素 栖居型 度假型 投资型 产业导入/周边村镇的外来需求 休闲/二居所 蓝印户口 单纯投资 本地刚性、改善 对应项目类型 宝坻新城区域项目 京津新城 区域项目 区域内高 品质项