2011年下半年天津市复地温莎堡营销实施方案.ppt

2011下年复地温莎堡 营销实施方案;第一篇 市场;一、2011年上半年市场回顾 二、竞品项目市场表现 三、下半年市场走势预判 四、市场小结;2011调控政策的核心目的与背景;2011天津市调控政策的目标;2010年底全国70个大中城市房价出现连续环比上涨态势，并且通胀压力持续加大，在此背景下，国务院于2011年1月26日出台“国八条” 调控力度史无前例;新“国八条” 在2010两轮房地产调控的基础上进一步升级，调控力度史无前例； 行政干预已进入强硬阶段；其中”去杠杆化、去需求化、去市场化”的特征更加明显。;政策接力—津十条出台;限购政策;政策解读—差别化信贷政策;;政策分析—房产税出台;政策分析—房产税出台;政策分析—房产税出台;;中央不断加强将调控落到实处，五年的周期表明此项政策将延续到政府换届（2013），间接表明了调控的持续性的决心！;政策分析—小结;政策分析—小结;据搜房网数据监控中心统计，2011上半年天津共成交商品房53016套，较2010下半年减少17.43%，成交均价9898元/平米，与2010下半年基本持平，环比小降0.85%。与2010上半年相比，成交套数增加4.93%，成交均价上涨5.11%。 ;市场分析—天津全市交易情况 ;市场分析—天津全市交易情况 ;市场分析—天津全市交易情况 ;市场分析—天津全市供应情况;市场分析—天津全市成交情况;市场分析—天津全市成交情况;市场分析—天津全市成交情况;;市场分析—天津土地市场;市场分析—天津土地市场;市场分析—天津土地市场;市场分析—小结;市场分析—小结;天津市东丽及空港商品房住宅——新增供应与量价走势;天津市东丽及空港商品房住宅——新增供应量走势;东丽湖·万科城;;竞品分析;;竞品分析;销售推广策略——突出综合体大盘特征，上半年重点广告着眼于销售难点的商业与叠拼;;竞品分析;竞品分析;销售推广策略——主打新品问世，为开盘造势;销售推广策略——突出庭院特征与英伦风格，并渲染地理位置与总价的优势;竞品分析;竞品分析;竞品分析;竞品分析;竞品分析;竞品分析;销售推广策略——城市别墅，传世名邸;竞品分析;竞品分析;竞品分析;竞品分析;竞品分析;竞品分析;竞品分析;竞品分析;;竞品分析;竞品分析;小 结;;市场走势预判—国内宏观形势分析;市场走势预判—国内宏观形势分析;图：下半年投资与消费增速测算;市场走势预判—国内宏观形势分析;目前中国利率已进入上升通道， 加息将通过提升开发商资金成本、需求者购房成本，使供求关系放生改变、抑制房价， 初期影响虽然较小，但连续加息后将形成累加效应与利率提升预期；将对市场有明显影响。;多管齐下，房地产市场将承受较大压力，下半年市场与去年同期相比将呈现下滑趋势。;市场走势预判—国内宏观形势分析小结;市场走势预判—以往政策对市场影响的回顾;市场走势预判—以往政策对市场影响的回顾;市场走势预判—以往政策对市场影响的回顾;市场走势预判—以往政策对市场影响的回顾;市场走势预判—以经验判断看下半年天津市场;市场走势预判—以经验判断看下半年天津市场;市场走势预判—下半年天津市场总体成交量预测;市场走势预判—下半年天津市场总体成交量预测;市场走势预判—下半年天津市场总体成交量预测;市场走势预判—下半年天津市场产品;市场走势预判—政策风险;市场走势预判—小结;第二篇 销售;一、 2011年下半年复地温莎堡销售目标 二、项目价值力 三、 2011年年度主要销售节点安排;;下半年销售目标8亿！;泛独栋： 珍贵私密尺度感，部分双拼之间独有3米间距，满足客户的私密性要求，双拼的形式却有着独栋一般的灵魂，更加满足客户的身份象 需求，提升性价比。;老人房： 弥足珍贵的人性设计，这是项目独到的亮点，一层设置的朝阳老人独立卧房，补足传统别墅的缺憾，满足客户的情感需求。;双厨： 双拼独有的人性化设计，中西厨的分离，更好的张扬中国人的饮食习惯，一改往日厨房油烟四溢的印象，同时满足客户的不同饮食习惯的需求。; 第二价值力; 第三价值力; 第三价值力;联排; 第一价值力;联排A; 第二价值力; 第三价值力; 第一价值力; 第二价值力; 第二价值力;;洋房; 第二价值力; 第二价值力;;项目独特价值点将构成与竞争产品区隔的项目卖点！;按产品形式梳理项目独特价值点;;7月;2011年下半年温莎堡逐月分产品销售任务分解;推盘策略——推盘原则;;第三篇 营销;第三篇 营销;1-5月份来电、来访主要诉求为一期产品的去化，自6月份以来推广投放主打转向二期产品。;1-5月来电客户——居住区域分析;1-5月来电客户——工作区域分析;1-5月来电客户——认知途径分析;1-5月来电客户——客户关注点分析;1-5月来电客户——小