基于空屋链模型的住房市场过滤过程实证分析.pdfVIP

财贸研究 　20 10. 2 基于空屋链模型的住房市场过滤过程实证分析 1 2 1 张娟锋 　张丽娟 　刘洪玉 ( 1. 清华大学 房地产研究所 , 北京 100084; 2. 浙江大学 房地产研究中心, 浙江 杭州 3 10058) 摘 　要 :供求结构失衡与中低收入者住房难是中国城市住房市场存在的突出矛盾 ,住房市场过 滤机制具有缓解供求结构矛盾的作用 。通过构建城市住房市场的空屋链模型 , 利用杭州市 270 户 家庭调查数据 ,对城市住房过滤现象与过程进行实证分析 。结果表明:杭州住房市场存在过滤现象 但不明显 ,住房等级与住房过滤效果具有正向的变动关系 , 高等级住房能为市场提供更多的住房机 会 。空屋转移多发生在同级内部 , 各等级间的空屋转移不显著 。 关键词 :住房市场; 住房过滤; 空屋链模型 中图分类号 : F293. 35　文献标识码 : A 　文章编号 : 100 1 - 6260 ( 20 10) 02 - 0034 - 06 一 、引言 ( ) 住房过滤 hou se filtering 理论表明, 随着服务质量下降与价值减少 , 房屋将从高收入家庭转移到低 收入家庭手中。住房过滤过程体现在住户移居换屋的行为中, 当住房服务质量下降到一定程度 , 原有住 户移出, 该住房成为空屋 , 提供新住房机会 , 如此重复 , 空屋在居住者之间不断转移 , 形成空屋连锁反应 。 国外学者研究表明,解决中低收入者住房难问题 , 关键是通过住房市场过滤机制 , 为不同等级住户提供 ( ) 层次化的住房供应 L ow ry, 1960; S ands, 1977; 奥沙利文 , 2003 。西方国家住房市场的实践也表明, 以 市场为导向的住房过滤机制和消费体系能够充分利用住房的耐久性 , 实现住房保障补贴的高效率与低 成本 。当前 , 中国解决城市中低收入家庭住房难问题主要是通过新建经济适用房和廉租房 , 而对住房市 场过滤现象与过程则缺乏认识和研究 。本文通过构建中国城市住房市场的空屋链模型 , 对杭州住房市 场的过滤现象与过程进行分析 。本文其余部分内容安排如下 :第二部分构建城市住房市场的空屋链模 型 , 并对问卷设计与调研过程进行描述; 第三部分利用调研数据计算空屋链模型结果 , 分析杭州住房市 场的过滤过程 , 比较不同住房子市场的过滤特征; 第四部分是结论与政策建议 。 二 、模型构建与问卷调研 ( ) 一 空屋链模型构建 空屋转移过程描述了空屋从进入市场到退出市场的整个过程 , 包括空屋在不同层级住房市场之间 的转移活动 , 以及空屋因拆迁损毁 、住户移入迁移等因素而退出市场的消失过程 。空屋链模型包含空屋 收稿日期 : ( ) 作者简介 :张娟锋 1979 , 男,河南温县人 , 清华大学房地产研究所博士后 。 ( ) 张丽娟 1984 , 女, 四川绵阳人 , 硕士 , 浙江大学房地产研究中心 。 ( ) 刘洪玉 1962 , 男, 天津静海人 , 清华大学房地产研究所所长 , 教授 。 ( ) 基金项 目:本文是中国博士后科学基金 “城市土地垄断供给对住房价格的影响机制研究 ”20090450366 、国家 自然科学基金 “中国城市 ( ) 住房价格短期波动及其驱动力研究