第E商道商业经营项目投资可行性报告全文.docVIP

惠州市惠阳华伟实业有限公司 第E商道商业项目投资可行性报告 2014年2月18日 目 录 第一章 商业经营项目的市场分析 1.1国内商业经营项目市场发展分析 1.1.1中小型百货商场面临的状况 1.1.2商业模式的转型 1.1.3新型商业的出现 1.2惠阳商业经营项目市场分析 1.2.1惠阳商业氛围解析 1.2.2惠阳商业发展状况 第二章 项目介绍 第三章 市场定位 3.1第E商道的市场定位 3.2商业经营项目的目标客户 第四章 商业经营项目的SWOT分析 4.1优势与劣势 4.1.1优势 4.1.2劣势 4.2机会与风险 4.2.1机会 4.2.2风险 4.2.3风险规避 第五章 客户投资收益分析 5.1策划说明 5.2公司提供返租金的资金预算及可行性论证 5.3项目周边消费人流对本项目的支撑力分析 5.4商铺购买主力分析 5.5大型商场进驻对本项目商业带来的影响 5.6惠州南站的兴建对本项目的作用 5.7分析结论 第六章 商业经营项目规划 6.1第E商道的楼层业态规划 6.2拟招品牌 第七章 整合营销规划 7.1经营思路 7.2营销策略 第八章 商业管理模式 8.1经营管理思路 8.2管理政策 8.3商场管理架构 第九章 核心价值体系 9.1品牌的培养和连锁经营的方向 9.1.1品牌的培养 9.1.2品牌连锁 商业经营项目的市场分析 1.1 2014国内商业经营项目市场分析 1.1.1中小型商业面临的状况-------面临整合、并购、关闭的局面。 日前，零售专业网站联商网发布的《2013年主要连锁零售企业关店统计》报告显示，2013年主要外资零售商超关店数同比增长72.2％。2014年商业零售行业竞争会更加激烈、两极分化严重，行业迎来的是新一轮的整合。部分落后低端的零售企业，在新型大体量的商业综合体的攻击下，因为品质过低，租金上涨，竞争优势慢慢退步导致同质化、无法满足当前消费者的市场需求，故而出现大鱼吃小鱼商业并购、关闭的局面。 1.1.2商业模式的转型-----------新型商业模式的出现。 在扼制三公消费的政策压制下，在电商、购物中心冲击下，百货企业正式进入转型期。 今年广州百货转型突出两个方面，一是购物中心化，增加对体验、娱乐、餐饮、教育等业态引入和对整个商场动线的改造;另一方面走奥特莱斯路子，天河城百货、摩登百货、广州友谊在这方面转型去年已先走出一步，今年将会更多商家选择在已开业的店面整体转型做奥莱，或是以奥莱店去布新店。早前不具备竞争优势的门店必然会被淘汰。 1.1.3商业地产的迅速发展综合业态日益完善---------成为当今消费主流 近年来，新建落成的大型综合购物中心已经迅速发展成为不少城市商业零售市场的主力军。而传统的商业物业已经不能满足现今商业对物业的软件和硬件要求。大体量综合型商业地产的崛起，弥补了这一空缺，同时带动城市的发展步伐。商业地产依靠其独特的模式在影响着当今消费群体走向一个新的高度！ 1.2惠阳商业经营项目的市场前景分析 1.2.1惠阳的商业氛围浓厚，竞争相对激烈 受当下新型商业模式的影响，惠州商业即将进入一个全新的转型时期，早些年像都市广场、人人乐、等成熟的商业中心，现在已经进入一个重新洗牌时期。 现有商业的代表项目有：家乐福，沃尔玛，人人乐，天虹商场，百思特购物广场，吉之岛，华润万家，国美电器，苏宁电器，时代广场，裕华百货，鲁惠大酒店，喜来乐等等。 正开发的代表项目有：清泉城市广场、天安星河广场、中央国墅园、诚杰壹中心、保利阳光城、三千俊林、光耀城、龙林上观。 1.2.2惠阳现有商业进入一个品质细分，高层次竞争时期。 品质细化与高端商业品质需求的成长将成为未来惠阳商业竞争的主导。惠阳作为深圳的后花园，随着珠三角经济圈的成熟与发展，商业模式将更随深圳，走向一个全新的商业里程碑。 第二章 项目介绍 华伟·第E商道处于惠阳区CBD核心地段，北侧为石园西街，西侧为人民四路，南边为石坑四路，对面为惠阳区政府单位和惠阳市政广场，视野开阔。第E商道总建筑面积六万多平方米，拥有商业面积八千多平方米。地段处于惠阳区的核心地段，周边资源丰富，人流密集，商业氛围极其浓厚，拥有便利的交通条件和市政配套资源。 第三章 市场定位 3.1华伟第E商道项目的市场定位 第E商道是一家定位中高端的大型百货商业中心。第E商道位于惠阳中心城区商务中心、商业中心、生活配套中心和交通枢纽中心的核心版块。将引进超过60个过内外著名品牌。成为惠阳城区又一时尚潮流圣地。追溯现代化商业模式、顶端建筑设计理念，优雅的购物环境。满足现代都市化高端享受生活的需求。 3.2商业经营项目的目标客户 因为本地居民和外来务工人数较大，其中不乏政府机关工作人员和企业工薪白领阶层，所以把本地居民政府工作人员和外来务工人员白领阶层作为目标客户