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房地产租税费改革探微 唐东会 渊广 东 技 术 师 范 学 院 广 州 缘员园圆远园冤 【摘要】本文提出应保留土地批租制，反对实行土地年租金制改革；主张保留并完善现行土地增值税；主张保留印花 税，维持税制统一；提出应将契税与城镇土地使用税和房产税一起并入统一后的房地产税。 】 【关键词 土地批租 年租金制 土地增值税 契税 印花税 “明租、正税、清费”将成为我国房地产税费改革的方 占到了地价的圆缘豫左右，不足房价的员园豫，地价中其他苑缘豫左 向，但在改革的具体问题上还存在不同的观点。本文拟对租 右是征地补偿或者是城市拆迁费用，以及城市基础建设费用。 税费改革中的租金形式问题，土地增值税、印花税和契税的 实行年租金制改革减少的只是土地出让金，因此房价降低的 保留、废除、合并问题进行探讨。 幅度最多不会超过员园豫。 一、关于土地批租制的保留问题 。 圆援 实行年租金制会带来一些新的难题 一是土地供给机 目前，我国在土地出让环节通过拍卖方式，一次性收取 制难题。实行土地批租制时，土地供给多少、由谁取得，这些 源园耀苑园年不等的土地批租。学术界有学者认为，土地租金一 都通过市场拍卖的竞争机制来确定，如果取消土地批租，实 次性收取不合理，应改为年租金制，即在土地出让时不收土 行年租金制，则意味着取消了土地价格确定机制，最后可能 地出让金，而在以后使用年份每年征收，年租金的额度由出 是再一次回到政府行政审批和划拨上去。二是如何对待通 让时的土地批租决定。笔者并不赞同该观点，理由如下： 货膨胀问题。年租金的贴现值与土地批租的金额相等，但在 。 员援年租金制改革后房价下降的幅度有限 土地出让金只 以后的长时期内，遇到通货膨胀时年租金的计算该怎么处 持股量也很低。目前，克服经营者与众多股东利益不一致、避 资方式，做出长短期融资品种的巧妙安排，实现最低成本、最 免决策行为的短期化的有效办法之一就是采取股权激励制 高效率的融资。 度。但是管理层股权激励制度有一些操作障碍，难题之一就 。 缘援 改善企业财务状况 对我国粤股市场中上市公司的分 是没有适当的股票来源。如果上市公司利用企业资金从二级 析显示，近年来许多上市公司产生的现金流量为负，其主要 市场购买本公司股票，会受到《公司法》中“公司收购本公司 原因是原材料占款、库存占款、应收占款、固定资产及在建工 股票奖励给本公司职工，不得超过本公司已发行股份总额的 程占款等较多，也就是说资产的流动性差。而通过资产证券 百分之五，用于收购的资金应当从公司的税后利润中支出” 化等融资方式，将大量的商业票据、商业应收款、设备租赁合 等规定的限制；如果将发起人持有的股权转让给经营者，又 同及商业房地产租约等作为基础资产，通过证券化直接向资 会受到《公司法》中“发起人持有的本公司股份，自公司成立 本市场融资，不仅可解决资金缺乏问题，还可将整个公司的 之日起 员年内不得转让”的制约。如果公司在再融资过程中 资金和财务盘活，提高资产的周转率和使用效率，改善财务 定向将部分股票配售给管理层成员，管理层持股问题便可迎 报表状况，这无疑是一举多得的企业理财措施。 刃而解。因此，上市公司通过再融资优化资本结构时，也是实 。 ， 远援 鼓励保护和回报股东 出于对投资者的保护和回报 现股权激励的绝佳时机。 《管理办法》要求公开发行公司最近猿年以现金或股票方式 。 源援 引导