新城商业部份营销策划执行案VIP

新城项目营销策划方案 1.项目分析 1.1本项目目前面临的市场难题 供应量超过市场需求量，近10万㎡的市场供应量，面对22万人口的市场，有可能碰到供大于求的现实情况，本项目1.9万㎡商铺，必须尽可能扩大客户量，尽可能考虑买家的支付能力； 价格提升有难度。项目必须有一个满意的价格，才能收到预期的效益。当前市民的心理承受价格不高（住宅均价1400元/平方米，商铺4500元/平方米已为上限），观念的扭转需要有到位的策略才能实现； 住宅的价格（小户型公寓）将超过本市所有住宅楼盘价格，价格提升的速度及幅度将受到市场价格敏感度高的制约，在操作上难以把握； 二层商铺面临买家认同度的风险，尤其是二层商铺，面积大，销售难度大。 本市为三级市场，商户严重不足，项目招商尚有一定难度。 1.2本项目存在的市场机会 市场存在着“真正意义的精品物业”的市场空缺，优质住宅及优质生活的标准与概念模糊，市民向往高质量的生活环境及居住、休闲空间，只要引导得当，存在很大的市场机会； 本市中心商业区的可开发土地资源日渐枯竭，房地产价值呈攀升趋势。随着城市化进程的加速，市区人口逐步增多，本项目的商住价值将逐渐呈现，为买家所认同； 本市缺乏投资型的商铺。本项目作为市中心大型的双层黄金街铺，将极有机会引发投资风暴； 本项目以市场补缺者的角度，对项目做出了切合市场实际的发展定位。 点评： 项目所处位置的区位优势及商机被广泛认可，