房地产评估收益法下资本化率的确定.pdfVIP

房地产评估收益法下资本化率的确定 彭赤兵 渊九江学院 江西九江 332005 冤 】 。本 【摘要 在我国房地产评估中，收益法的使用受到一定的限制，原因在于实际操作中资本化率的确定存在技术难点 文就资本化率相关问题进行探讨，以期为完善资本化率的确定方法提供参考。 】 【关键词 房地产评估 收益法 资本化率 一般而言，收益法能比较客观、公正地反映出被评估对象 投资房地产的纯收益要比购买国债的本息回收额要大。假设 的真实价值，是一种比较理想的评估方法。然而在我国的房地 投资房地产的年回收额比购买国债本息回收额高出的倍数为 产评估中大量使用的却是成本法和市场比较法，而收益法只 C，则有： 是作为一种辅助手段。原因何在？原因在于实际操作中，资本 A=（1+C）伊B 化率的确定存在技术难点，错用现象时有发生。因为使用收益 又因为P=V，故有： 法离不开资本化率指标的计算，而资本化率有一定的弹性，其 n n n ［（1+I）-I］/I伊（1+I）=（1+C）/R伊［1-1/（1+R）］ 弹性对计算结果有很大影响，大于1%或小于1%的变动可能导 式中的C称为收益风险倍数，利用此公式能准确地计算 致正负10%甚至更大的误差。可见资本化率精确与否，将极大 出资本化率R。 地影响到采用收益法所得出评估结论的真实性和客观性。 3. 实际利率调整法。实际利率调整法是在市场抽样法的 一、资本化率确定的一般方法 基础上，选取三宗或三宗以上（一般为三宗）相类似房地产的 。 1.安全利率调整法 所谓安全利率，是指无风险资本投 价格进行加权平均调整，并了解所调查房地产租金的平均水 资收益率，即资本化率=安全利率+风险调整值。在我国一般 平，先求出收益无期限的资本化率r=a/v，再根据待估房地产 采用一年期居民定期储蓄存款利率作为安全利率。由于房地 收益有期限的具体情况进行修正调整。这里所采用的是反复 产种类很多，市场动态变化快，使得不同类型房地产的资本化 式逐渐迭代、趋近的方法，即用r1=a/v代入r =a/v伊［1-1/（1+2 n n 率也不同，风险调整值的确定在不同区域、不同等级下的标准 r1）］，再用r =a/v［1-1/（1+r ）］，如此反复计算，不断趋近3 2 ， 也不一样。在实例评估中，风险调整值被看做是一个经验系 直至比较满意的精度，以此作为调整值。最后通过收益有期限 数。根据调查，江西省某市房地产评估中，当前通货膨胀率一 n 的公式v=a/r-1/（1+r），则可以计算出待估房地产的收益价 般为3%，该市区租金年增长率在1.5%~3%之间，由此可得出 格，利用这种方法计算出来的资本化率比较精确。 ，还可以从其他角度 。 ， 风险调整值为4.5豫~6豫。除此之外 如物业 4. 加权平均成本法 这种方法也称投资复合收益率法 的新旧程度、房地产的类型、租赁时间的长短等来规范风险调 它是依据投资中所拥有的各项资金成本在总投资额中比例的 整值。由于资本化率的确定既有定性问题，又牵涉到一个区间 加权平均值来计算资本化率的。一般情况下，它根据投资房地 范围问题，因而更多的需要评估人员的经验来判断。 产时银行规定的抵押贷款率与自有资本的收益率的加权平均 。