地产营销诡计200招第三章.docVIP

■ 地产诡计——地产实效营销200招 ■ 第三部分：项目定位 第一招　项目定位三大依据 第一招　项目定位三大依据 　　吉合田认为，项目定位的三大依据是：市场、环境和成本。 1.环境依据——错位、突破与衔接 这里所指的环境，是指物业定位前地段的先天环境。包括空间环境、地表环境、绿化环境、建筑布局环境和文化环境。这些环境必将给物业定位和规划设计带来“有害”的限制和“有利”的机会。实际上，不同片区的物业定位常常是不同的，而同一片区的不同地段、不同环境物业定位也是风格迥异的。北京的三环建什么房，上海的静安区建什么房，深圳的蛇口建什么房都有其自身的规律。 （1）金海湾错位。 深圳的金海湾，是以“极品住宅”的标准来开发的，然而在销售开始时却发现前期定位出了问题。好的住宅，没有盖在恰当的地方，没有对户型进行准确定位。48万平方米的用地上，兴建12万平方米的住宅。小区由10幢25～31层蝶形塔楼组成。所谓“极品”，体现在绿化率高达53%，覆盖率只有17%，楼盘在用料和设计上都不惜工本，仅付给香港最著名的王董国际有限公司的设计费就高达2000万元人民币，平均每平方米192元，是深圳一般精品住宅的4倍。并且金海湾在宣传上的花销一样慷慨大方，仅付一次15秒的电视广告制作费就达200万，这种花钱的慷慨让深圳地产同行瞠目结舌，甚至发展商金地公司自己，也感到惊叹。 金海湾从1997年开始，到1999年的楼盘