论小区车库的归属.pdfVIP

FaX ueY anJiu ☆ 法 学 研 究 ☆ 论小区车库的归属 金 哲 峰 (青海民族大学，青海 西宁 810007) 摘 要：城市小区车库的归属问题是学术界持续关注的物权法领域热点问题。虽然 物《权法 对小区车库归属问题做 了原则性的解释，但存在可操作性差的问题，小区车库的纠纷依然存在。在立法上应该明确小区车库归全体业主所有， 小区车库受益归业主共有，这样才能明确解决小区车库的归属，对住宅小区管理的健康发展和确保住宅物业的保值 增值有极大的促进意义 关键词：小区车库；建筑物区分所有权；车库归属 中图分类号：D923．2 文献标志码：A 文章编号：1002-2589(2011)29-0087—02 随着人们生活水平的提高，私家车的拥有量也越来越 将车库的建造成本分摊到住宅销售价格中去也不易确定， 多，作为业3-：的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越 因此按照这种说法来确定车库的权属非常困难。 来越重要。所谓车库，指隶属于整个小区，具有独立的空 3、谁投资谁受益说 问、以存放车辆为 目的附属建筑物。笔者所指车库，是指建 该说遵循 “谁投资，谁受益”之市场化运作机制，认为既 造于 {=地用途为居民住宅用地之土地上的车库，而不涉及 然车库是由开发商出资建设，那么车库归开发商所有并由 商业用地、综合用地及其他用途之土地上所建的车库；其 其销售。据此说来确定归属可以提高开发商的积极性。但 次，住宅用地之上所建之房屋存在区分所有权的情形；再 是，销售并非 “受益”的唯一方式，积极性多少也不在于可否 次，笔者所指车库，包括住宅小区基地范围内不与房屋相联 销售，这与车库是否归开发商所有并无必然的因果联系，该 的露天停车区域，以及以房屋的 一层部分或地下层部分为 说并不能提示建筑物区分所有制度中权属法律关系之真义。 停车之用的停车 域。 4、合同约定说 一 、我国小区车库权利归属的理论学说 合同约定说主张车库的产权归属由房地产开发商与业 在我国 物《权法》出台前，小区车库的权利归属并没有 主通过签订合同，确立相关的权利。但是，合同约定说中双 法律依据， 而在实践中存在的小区车库纠纷、争议引起了 方当事人的地位并不平等，虽然开发商与业主为具有平等 学者的广泛讨论。物《权法》出台后，该法第 74条对小区车 民事法律关系的主体，但双方经济地位悬殊，信息不对称、 库的权利归属有了规定，但规定得不够明确，在实践中不易 格式合同、格式条款广泛存在，完全由双方当事人约定，交 操作。故专家学者依然对此有各 自不同的看法，纷纷撰文 给不完善的市场，这将极大地损害业主的权益。 发表 自己的观点，对小区车库的性质进行分析，其中主要存 5、公摊面积决定说 在 以下几种观点。 公摊面积决定说认为，开发商在销售商品房时将车库 1、从物说 之面积计入公摊即属于公共配套设施，由全体业主共有，如 这种说法把小区车库列入小区公共配套设施，认为车 未计入公摊则归开发商所有。此说立足于建筑物区分所有 库是小区建筑物的从物。法律上的从物是指在经济功能上 理论，从区分建筑物非专有，即共有之特征出发，结合房地 服务于主物并且与主物小可分离的物，如果将车库定位为 产管理实务得出车库权属须依是否计入公摊面积而定的结 建筑物的从物，那么依据主物与从物的 散原理，车库的所 论。“公摊必共有”指车库面积如进入公摊面积则归业主共 有权当然地依据建筑物的所有权的移转而转移。如果商品 有，自无争议；但也有 “共有而不公摊”的情形，所以，并非 房已经伞部销售给业主，则可以推定为全体业