房地产企业项目设计阶段的风险管理.pdfVIP

建 材 世 界 2011年 第 32卷 第 3期 房地产企业项 目设计阶段的风险管理 鲁红筠 (中国铁路物资上海有限公司，上海 200071) 摘 要 ： 从房地产企业所面临的风险出发，初步探讨 了在设计阶段对房地产企业风险管理的必要性及如何进行风 险 管理 。 关键词 ： 房地产 ； 风险； 管理 RiskM anagementin theDesignStageinRealEstateEnterprise L【，Hong~un (ShanghaiBranchofChinaRailwayMaterialsCommercialCorp，Shanghai200071，China) Abstract： Thisarticlediscussedtheriskwhichtherealestateenterprisesfacedinthedesignstage，thenecessityof theriskmanagementandhow tocarryontheriskmanagement． Keywords： realestateenterprise； risk； management 风险一般定义为影响项 目实现 目标的所有不确定因素的总和。房地产企业的风险可以理解为在房地产 企业项 目进行过程 中各种消极的、不希望的后果所发生的潜在可能性。 房地产企业项 目具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多等特点，一般包括投资机会选择 、初步可行 性研究、土地使用权谈判、详细可行性研究、规划设计与方案报批 、相关合作协议签署、施工建设与竣工验收、 市场营销与物业管理等阶段 。鉴于房地产项 目是在复杂的经济社会中进行的，难免会受到各种有利、不利因 素的影响，如果对那些不利因素缺乏全面的了解和足够的重视 ，缺乏行之有效 的控制手段 ，往往会 因为不可 控的事件 ，给企业造成无法弥补的损失 。 为最大限度地避免或减少损失，将各种不利的风险化为有利的机会 ，房地产企业必须了解和掌握项 目风 险的来源 、性质和发生的规律，进而通过有效的管理减少风险的发生 ，或者将风险发生时造成的损失控制在 最低范围内，以期取得 良好的社会和经济效果 该文仅就房地产企业项 目设计阶段的风险来源、风险管理 、风险规避等有关问题进行初步探讨。 1 房地产企业项 目设计阶段主要风险来源 1．1 设计定位 的风险 设计定位之所以会给房地产企业带来风险，主要原因在于设计阶段中，项 目的总体设计要求和建议是房 地产企业提出并经规划等相关职能部门审批 的，是设计工作 的指导性依据 。如有的房地产企业在前期为获 得高容积率而将住宅用地变为商办用地 ，对设计院提出的是商办项 目的设计要求 ，但随着时间的推移，房产 收稿 日期 ：2011-05—18． 作者简介 ：鲁红筠 (1964一)，工程师．E—mail：luhjwuzy@yahoo．corn．cn 128 建 材 世 界 2011年 第 32卷 第 3期 市场发生变化或政府调控 ，商办销售价远低于住宅 ，造成巨大的损失 。 1．2 应用新技术的风险 设计工作是一门应用科学 ，依赖先进、可靠的技术的工作 ，如果房地产企业出于经济性或其它方面考虑 ， 要求在设计 中采用未经实践检验的技术，或采用过于复杂的建筑设备或新型建筑材料，提出不现实 的目标 ， 采用不符合设计规范的建筑结构形式，必然为项 目带来风险。如有的开发商出于提高客户得房率的目的，采 用新研制的轻质板墙 ，前期却没有对新型轻质板墙性能进行考察评估、进行客户走访等，忽略 南北方的气 候差异 ，客户人住后 ，在采暖季因轻质板墙部位出现大量裂缝，导致客户投诉索赔 ，造成重大经济损失。 1．3 基础资料的风险 勘察资料不足给结构设计埋下巨大的隐患 ，基础资料不完整、不及时 ，必然引起没计阶段工作 的错 、漏 。 工程地质勘察资料，是结构设计必需的基础资料 ，如果未针对项 目本身的地质情况 ，进行正规的勘察工作 ，而 是利用邻近的地质报告代替，将存在很大的风险隐患。 1．4