发展住房租赁市场的国际比较与政策建议.pdfVIP

叁墼 鳖 ： ournalofFilmnceandEconomi~s 发展住房租赁市场的国际比较与政策建议 ■孙 丹 发达 国家拥有完善的住房租赁市场 ，其先进 的管理经验值得我们借鉴。本文以美 、英、德为代表 ，从住 房租赁市场 的地位、承租人权益保障、租金管制与指导、租金补贴等方面对其租房市场 的管理经验进行 了 归纳性研究。之后结合现实情况，对我 国住房租赁市场存在 的问题进行 了对应分析 ，最后有针对性地提 出 了政策建议。 [关键词]住房租赁市场；权益 ；租金 【中图分类号F293．3 文【献标识码]A 文【章编号]1006—169X(2011)08—0041-04 孙丹 (1982一)，女 ，经济学博士，中国人民银行营业管理部。(北京 100045) 随着我国市场经济的快速发展和住房体制的不 l7．0％，租住私房的 占15．6％。德国住房市场一个最 断完善 ，住房租赁市场逐渐发展起来。在美 国、英国、 大 的特点是在整个住房市场中，住房租赁市场 比重 德 国等发达国家 ，住房租赁市场发育较为充分 ，具有 大于住房销售市场。据统计 ，目前德 国 自有住房率 相对完善的管理经验。为借鉴先进经验，本文从租 仅为 42％。租赁住房率为 58％，其 中租住公房 的 占 赁住房市场地位、租赁关系保障、租金管理、租金补 l4％．租住私房的 占44％。 贴制度等方面人手 ，对美 、英 、德等发达 国家 的住房 (二)承租人 的合法权益受到法律 的全面保 障 租赁市场运作情况进行 了比较 ，以期得 出一些对发 在欧美发达 国家 ，住房租赁关系中承租人 的弱 展我国住房租赁市场有益 的启示。 势地位 、承租人居住利益的重要性 已经得到广泛承 一 、 欧美住房租赁市场的主要特点 认 ，以保障承租人利益作为住房租赁立法 的基本宗 (一)租赁住房市场在住房体系中占有重要地位 旨已成为各 国的共 同趋势。 在人均收入水平较高的欧美发达 国家 ，依然存 自20世纪60年代末开始 ，美 国的住房租赁法 在着相当 比例的住房租赁市场 。美 国的住房体系呈 向有利于承租人 、不利于出租人 的方 向转型。具体 现高 自有率 的特征 ，但市场性 出租房仍 占有相 当大 包括 ：(1)可居住性默示担保义务 ，即出租人应 当担 的比例。根据美国人 口普查局统计 ，2010年 4季度 ． 保房屋在整个租赁期间适合居住。(2)侵权责任 ，即 美 国住房 自有率为 66．5％。在美 国大多数地区．租户 如果租赁房屋存在瑕疵致使承租人遭受损害 ，出租 占总人 口数的比例一直保持在 30％左右 ，且绝大多 人需要承担相关责任。(3)减损义务 ，即一方当事人 数租户都通过市场解决住房问题 。英国住房主要包 违约后 ，另一方当事人应采取合理措施减轻损失 ， 括三种形式 ：自有住房 、公共住房及私人 出租住房 如 “承租人提前解约时 ．出租人应努力寻找下一任 根据英 国社区和地方发展部 的统计数据 ，2009年至 租户以减少房租损 失”．否则不得就扩大 的损失要 2010年．英国家庭住房 自有率为 67．4％，有 32．6％的 求赔偿 。(4)私力救济 ．即禁止 出租人通过断水、断 家庭靠租房解决住房 问题 ，其 中租住公房 的 占 电等措施迫使承租人支付延期未付 的租金 ，禁止出 47 金融 与经济 2017．08 租人 自行采川更换 门锁或暴力手段驱逐合 同到期