房地产开发中各方利益需求研究.pdfVIP

武昌理工学院学报 2011年第3期 第6卷第 3期 总第 2l期 房地产开发中各方利益需求研究 葛文生 (武昌理工学院 城市建设学院，湖北 武汉 430223) 摘 要 ：客观、公正地调整好房地产开发商、业主、政府和承包商的利益分配，做到公平、公正、透明，房地 产经济中很多不正常的现象就不会发生，行业就会健康发展。 关键词：利益关系；利益分配 中图分类号：F293．33 文献标识码：A 当前，房地产经济中所表现出来的如房价过高、 卖行为往往是交易的瞬间性或一次性，但 由于建筑 大量圈地、贷款规模过大等问题，都是由房地产经 产品的建设周期长，因此 ，其交易是分批分段的， 济中利益各方分配不公所造成的，要想解决这些问 而且前后是有因果关联的，不象一般商品的交易那 题，只有客观、公正地调整好各方利益分配，做到 样简单明确，其过程要复杂得多。另外 ，建筑产品 公平、公正、透明，很多不正常的现象就不会发生， 的购买对象是事先确定的房地产开发商，因此，开 房地产经济就会健康发展。否则 ，当矛盾进一步激 发商有权对 自己购买的产品生产过程进行监控，这 化后 ，最终会导致不可换回的巨大经济损失，中国 就 自然形成了开发商和承包商之间的管理者与被管 的经济将会为此付出超过此次金融危机的代价。 理者的关系。 最后，从利益关联上讲 ，承包商要想从开发商 一 、 房地产开发中利益各方关系的判别 那里拿到工程款，前提是开发商要能卖出承包商生 参与房地产经济的主体 ，首先是开发商和购房 产的房子，在房产能否卖出这一点上，二者的利益 者，其次是承包商 (供应商)和监管者 ，最后是土 是同向的，都希望房产能顺利卖出，并能卖出一个 地供应者，这三类主体的关系是复杂的： 好价钱。从这个角度讲，开发商和承包商之间以是 (一)房地产开发商和购房者的关系 合伙人关系。 这二者的关系很明确，一个是卖方，一个是买 (三 )房地产开发商和监管者 (政府 )的关系 方 ，地产开发商通过 自己的开发，生产出合格的房 首先，房地产开发商和监管者 (政府)之间是 产 ，卖给需要房产的购买者 ，他们的行为是纯正的 被管理者和管理者的关系，各级政府对当地的房地 买卖过程。所有房地产经济的利益来源都出自购房 产开发商在其职权范围内行使监督管理权限，使得 者的购房款，所有的费用也来源于购房者的购房款， 开发商的行为在合法范围内行动，确保开发行为不 即购房者的行为是支撑整个房地产经济的唯一支 能防碍其他利益团体的合法利益。 柱。 其次、房地产开发商和监管者 (政府 )之间又 (二 )房地产开发商和承包商 (供应商 )之间 是合作伙伴关系，主要表现在两个方面： 的关 系 第一、由于政府有时要依赖房地产开发商的开 首先，房地产开发商和承包商 (供应商)之间是 发行为来改变当地的经济状态，城市环境状态，交 一 种买卖关系，开发商通过招投标竞价 ，寻求合适 通环境状态等，而开发商希望通过 自己的开发行为 的承包商，获取承包权后，承包商将 自己的产品卖 达到赚钱的目的，这时，各级政府和开发商就成为 给开发商，因此，他ill--者之间是一种买卖关系。