刍议灾后农村联建房屋的权属登记.pdfVIP

维普资讯 属登记 在 “5．12’’特大地震中，房屋损毁严重，灾民安置 究其本质，我们认为，房屋联建应是基于合同关 和灾后重建都将是今后相当长一段时间内的中心工 系发生的，涉及利益 回报或物权归属的行为，即合作 作。按照国务院做 川地震灾后恢复重建条例》(以下 双方在意思 自治的基础上，达成的土地使用权人以土 简称 条《例》)的有关规定，地震灾区的各级人民政府 地出资，出资人以现金出资，共同修建房屋的行为。因 应当从多种渠道筹集资金、物资，开展灾后恢复重建 以双方意思表示为基础 ，故联建行为应依据 合《同渤 工作；国家鼓励公民、法人和其他组织积极参与灾后 的相关规定履行，但因其 内容会涉及物权的归属问 恢复重建工作。为此，各级政府按照 条《例》的精神，相 题，加之集体土地上房屋的转移登记受现行法律法规 继出台了灾后农村房屋重建的具体措施，在充分尊重 的制约，联建双方还需认真考虑物权转移的合法性问 村民意愿的基础上，提出了原址重建、集中自建、统规 题，不能一概以达成的物权归属协议确认房屋所有权 统建、异地安置 以及引入社会资金开发重建等多种方 人 。 式，并允许村 民单户或多户采取与出资人联建房屋的 二、联建房屋权属登记的路径选择及利弊分析 形式实现恢复重建。房屋建成后，房管部门应如何进 前已述及，联建协议系根据联建双方的合意行为 行权属登记，值得我们做进一步探讨。 而产生，理应受 合《同法》调整，但仅依据协议本身尚 一 、 房屋联建的法律性质 不足以确定房屋的归属，特别是集体土地的性质决定 在城市房地产开发中，联建行为较为普遍，拥有 了其地上房屋登记不仅需要依据现行的土地政策，同 国有土地使用权但缺乏足够开发资金的权利人通过 时也要积极结合当地集体建设用地流转的创新制度， 与其他经济实力较强的开发商合作达到其开发的 目 方能让联建房屋的登记更好地满足灾后重建的目标 的，建成房屋的归属往往也在联建协议 中予以明确， 及联建双方的利益。因此，对联建房屋的权属登记，现 双方大多采取 以共有形式享有各 自对开发房地产的 有三种路径可供选择： 权利。房屋联建行为在法律上究竟属于何种性质，关 路径一：房屋登记为农村村民所有，以租赁备案 系到其建成房屋 的权属认定 问题 。我们通常将其与 形式保障 出资人利益。 《民法通则》中的联营或合伙行为相比较，认为三者在 在我国现行土地制度 尚未全面突破的前提下，为 某些方面较为类似，如均涉及双方行为，双方具有共 遵循房地一致的原则，联建房屋的权属应由土地使用 同的目标，行为的产生需要以双方的相互信任为前提 权人享有，即房屋所有权仍归村民，出资人因无法享 等，但从本质上看，联建行为却与联营、合伙完全不 有集体土地的使用权，仅可通过在联建协议中约定以 同。首先，无论联营还是合伙均以实际经营为前提，且 建成房屋一段时间内的租赁经营权实现其出资回报。 经营行为具有一定的持续性，而联建行为更关注联合 该路径与 合《同法》中的承揽合同颇为类似，土地使用 建设的过程，以房屋建成为终结点；其次，联营对主体 权人作为定作人委托出资人即承揽人修建房屋，而承 资格有要求，一般应为企事业单位，而个人合伙一般 揽人的报酬系通过定作物一定期限的收益权来实现。 为 自然人之间的合作，联建行为则既可以是 自然人之 此路径 固然可 以确保其不与现行法律法规相冲 间，也可以是 自然人与法人、其他组织之问。 突，但因出资人的回报 以不可预期的未来租赁经营收