物业服务安全保障义务的司法判断.pdfVIP

维普资讯 2008年第5期 沈阳师范大学学报 (社会科学版) No5，2008 第 32卷 Vo1．32 (总第 149期) JournalofShenyangNormalUniversit#SocialScienceEdition) General,№ 149 物业服务安全保障义务的司法判断 李 晓 霖 (吉林大学 法学院，吉林 长春 130012) 摘【 要】业主在住宅小区内遭受人身、财产损失事件的不时发生，导致物业服务企业与业主之间的诉讼迭起。最 高人民法院 《关于审理人身损害赔偿案件若干问题的解释》第6条所确立的社会活动者安全保障义务，为物业服务 企业对业主负有安全保障义务提供了参照。从司法裁判的角度对物业服务企业安全保障义务进行研究。 关【键词]物业服务；安全保障义务；边界 冲 图分类号】D913 [文献标识码】A 文【章编号】1000—5226(2008)05—0080—03 一 、 物业服务安全保障纠纷的类型 被盗 。 2001年 5月深圳市罗湖区法院判决笔架山庄物 对于上述案件 ，各地法院的处理方式和结果千差 业管理公司赔偿业主违约金 l0万元，成为我国首例 万别，甚至同一案件不同审级法院的裁判亦大相径 物业服务领域的民事赔偿案。虽然此案上诉审以驳 庭。究其根源在于：第一类案件中，业主所遭受的人身 回原告诉讼请求而告终，但是此后有关物业服务安 或财产损害是由于被告的不作为而导致的，因此被告 全保障的纠纷逐年递增，并正成为社会各界关注的 是否需要承担不作为的民事责任，首先要解决的问题 热点。 是，被告是否负有安全保障的作为义务；第二类案件 近年来，在审判实践中经常遇到的物业服务案件 中，被告并非是直接侵犯原告人身权或财产权的加害 归纳起来大致为两类：第一类案件是在物业服务控制 人，造成原告人身或财产损害的另有其人，被告是否 区域内，业主直接 因物业服务企业的过失而遭受人身 需要向原告承担赔偿责任的先决条件 ，也是被告是否 或财产损害，于是将物业服务企业诉至法院要求其承 负有安全保障的作为义务。由此，在司法实践上就提 担赔偿责任。如，2004年6月24日，一个 10岁儿童在 出这样的问题 ：物业服务企业对业主在什么情况下负 其家楼下的小区花园里玩耍，小区内的圆台轰然倒塌 有多大限度的安全保障义务。 将儿童左手三根手指轧伤；再如，2005年8月 13lYl， 二、物业服务安全保障义务的内容 ：裁判思维的 北京某小区一画家的地下室被倒灌的雨水浸泡 ，室内 路径 存放的贵重字画被泡坏。第二类案件是在物业服务控 根据案件类型，我们可以推断出物业服务安全保 制区域内(甚至住宅内)业主遭他人殴打、杀害，或者 障义务的内容应包括防止特定的人遭受义务人侵害 业主住宅失窃受到财产损失，由于加害人不具备赔偿 的安全保障义务和防止特定的人遭受第三人侵害的 能力或者无法找到直接加害人 ，于是将物业服务企业 安全保障义务。前者是指从事物业服务的企业、人员 作为被告起诉至法院。如，1998年4月4日，上海浦 负有不因自己的行为而直接使得其服务区域内业主 东新区一业主晚上 回家时，在地下车库遭到两名潜伏 的人身或财产受到侵害的义务。如，物业服务企业负 的歹徒绑架抢劫 ；再如，湖南省益阳市某业主将其 有不因自己提供的服务或者设施存在危险而使业主 车