2011白山广泽地产商业综合体项目的初步建议.docVIP

白山广泽浑江路商业综合体项目的初步建议 深圳市新摩尔商业管理有限公司杨宝民 2011年12月3-7日 从2004年开始深圳新摩尔公司已经投资１５０万元了解长春总体规划和商业现状，根据前期市场调查结果，与甲方共同研讨提出项目商业地产项目总体经营工作思路和可持续发展目标。２０１１年８月杨宝民先生带领深圳新摩尔团队系统研究了长春南部新城钜城和传奇两个地块的大型商业综合体，通过对白山市场认真的调研，我们认为在消费力不足的四线城市开发要充分考虑房地产销售价格不高、招商难度大等实际问题，争取最好的市场预期和盈利模式。 根据市场需要确定白山浑江大街地块商业综合体可能的项目物业比例与位置，根据项目地块和区位特点,确定产品定位和物业组合开发计划，找到最优的盈利模式方向。 白山城市规划与产业规划特点 图 1 白山市范围 白山市辖2个市辖区（浑江区、江源区） 、2个县（抚松县、靖宇县） 、1个自治县（长白朝鲜族自治县），代管1个县级市（临江市）。 白山市产业规划 经过改革开放30年的发展积累，吉林省白山市初步形成了以能源、林产、矿产冶金三大支柱产业和医药、旅游、矿泉水、人参、硅藻土五大优势产业的发展格局。 人口分布： 白山市总人口145.6万 农村人口：82.8万； 城镇人口：62.8万。 白山市城镇人口 　 市区常住人口（万人） 白山市 7 临江市 10.3 江源10.7 抚松县 4.7 靖宇县 6.1 长白县 3.7 合计 62.8 　 2007 2008 2009 2010 可支配收入 11540 13523 15036 16356 收入增长率 18.1% 17.2% 11.2% 8.8% 消费性支出 7689 9446 11324 10722 支出增长率 24.1% 22.9% 19.9% -5.3% 恩格尔系数 34.1% 34.5% 34.8% 35.3% 农村农民 可支配收入 4175 4990 5313 6134 收入增长率 13.0% 16.4% 6.5% 15.4% 消费性支出 2946 3182 3468 3975 支出增长率 9.8% 28.5% 9.0% 14.6% 恩格尔系数 39.7% 43.8% 41.2% 40.6% 白山市正在高起点谋划，打造吉林省东部商贸中心。遵循“布局合理、层次分明、规模适当、适度超前、有效差异、协调互补”的发展目标，搞好商业网点规划。重点突出四个“优化”：一是优化城市核心商业区。依托浑江大街商贸业相对集聚的区域，以合兴大厦为中心，构筑现代服务业集聚区。二是优化次级商贸中心。发挥商贸业中间环节的疏导、分流作用，以市区周边新开发区域为重点，构筑城市次级商贸中心。三是优化社区商贸服务业。发展符合社区商贸业服务特点的餐饮住宿、洗衣保洁、美容健身、家政服务、网上购物等现代生活服务业。四是优化城郊商业圈。有选择、有重点地建设农产品交易与集散的交易市场，畅通农产品销售渠道。2010年，白山市消费品市场稳中趋旺，日趋活跃，呈现出增长速度高、结构升级快的好势头。全年实现社会消费品零售额139.08亿元，同比增长18.5%。其中，城镇实现消费品零售总额114.80亿元到2016年末，市社会消费品零售总额力争突破340亿元，年均增长20%；全市外贸进出口总额力争突破7亿美元，年均增长30%；全市引进市外资金870亿元，年均增长20%。 合兴购物中心 二、白山广泽综合体产品定位和物业组合比例 项目SWOT分析 优势 项目区位优势明显，属于市级中心商圈的核心位置 劣势 城市人口规模小，消费力不够，被通化和长春等辐射，已经建成的合兴购物中心还处于商业经营业绩没有达到较理想状态 机会 白山正在借助长白山优势加大中心城市建设力度，积极发展医药旅游等产业 威胁 通化等中东集团都在建设大型商业综合体，与我们共同争夺客源 在竞争中超越对手的策略 策略１ 准确的商业定位与主力商家和龙头品牌 策略２ 充足的停车位和便利的停车方式 策略３ 形成消费目的地的商业综合体建筑设计 本项目位于白山市浑江路南侧原市委和市政府范围。 白山项目地块 规划条件初步分析 １００米限高 占地面积 容积率 建筑面积 用地面积 ２．６ ７ 17万平方米 基底面积 １．７ 地下建筑面积 2.7万平方米 合计 万平方米 地块产品定位与投资估算方案１ 类别 面积 细分 金额亿元 住宅 大户型４万平方米 针对金领阶层２万平方米，户型120 2×2500 0.5 140平方米 2万平方米×2800 0.56 小户型6万平方米 2万平方米 针对白领阶层60平方米2×3500 精装 0.7 4万