檀都2008年下半年营销推广方案.docVIP

荣兆集团·郯城檀都项目08年下半年营销方案 （08.09—09.01） 目录 一、郯城楼市未来发展趋势预测 2 二、项目销售情况及2008年下半年可售房源分析 4 （一）项目销售情况分析 4 1．工程进度 4 2．销售指标完成情况分析与评价 4 综 述： 5 （二）2008年下半年可售房源分析 5 1、可售房源情况 5 2、可售及下半年可推房源分析 6 三、2008年下半年项目营销推广思路 6 （一）营销目标及工作条件 6 1、工作目标 6 2、总体销售目标 7 调整工程计划 8 年度推盘计划 9 3、营销条件 11 （二）营销策略 13 （三）2008年项目营销推广主题和思路 15 1、2008年推广主题 15 2、总体推广思路 17 3、阶段性推广策略 18 四、2008年下半年营销推广执行计划表 22 一、郯城楼市未来发展趋势预测 1、中国房地产市场仍将稳定发展 随着国家和省进一步加强房地产市场引导和调控各项政策措施的出台和实施，特别是国务院和省政府相继出台了加快解决城市低收入家庭住房困难的意见，使广大低收入家庭更感受到政府对解决低收入家庭住房困难的决心和信心，对保持市场稳定起到了促进作用。因此，加强住房保障、调整住房供应结构，稳定房地产市场仍将是今后工作的重点。同时，房地产企业和购房群众普遍认为，保持房地产市场稳定对促进经济社会和房地产业持续健康发展，特别是改善人民群众的居住条件十分重要，因此，稳定市场成为社会各界的普遍共识，未来房地产市场的主旋律也将是以稳定为主，房地产市场进一步呈现理性发展的态势。 2008年七八月份以来，广州、上海、北京、杭州等房地产一线城市相继出现降价现象，表明部分开发商急需回笼资金，也预示着房地产行业已经进入重新洗牌阶段。尽管从目前来看，对郯城这样的县级城市影响还不是非常明显，但从长远来看，势必会有所波及。 2、郯城房地产市场2008年下半年可能迎来调整期,房源供应量将会有所增加，竞争将趋于激烈 2007年，除了本案，郯城可售房源并不多，因为檀都无可比拟的品质大盘优势和强势的营销推广，再加上市场突然走热，致使檀都几次开盘都形成了热销态势。然而进入2008年以后，随着宏观政策面上的变化和郯城房地产开发水平整体的提高，这股“牛市”行情已经出现变化。像去年这样的火爆场面出现几率预计将会比较小。 而另一个摆在眼前的事实是：2008年上市房源量可能是郯城有史以来最大的一年，由于上半年檀都推出房源不多，随着下半年景观样板区、样板房的开放，9月9日的一起交房，以及现场售楼处开放和中央景观区的动工，下半年本案将会有较大量的房源推出。同时，城区几个竞争项目亦有较多房源在10月份前后推向市场。 二、项目销售情况及2008年下半年可售房源分析 （一）项目销售情况分析 1．工程进度 2008年9月初 沁园2#、3#、6#-13#、15#共11栋 建筑面积为36100m2，其中商铺面积为3600m2，住宅面积32500m2，共279户 2009年上半年 御园1#-3#、7#、8#、11#，沁园16#-20#楼共11栋 约为36350m2，户数约为270户 2009年下半年 沁园21#-23#，上园1#-3#，5#-9#楼共11栋 31090m2，户数约为208户 2．销售指标完成情况分析与评价 项 目 房源总量 样板间 宿舍 预留 已售 未售 一 期（2007.9.6） 218 3 7 1 199 8 二 期(2009.1.3) 93 0 0 1 89 3 二 期(2009.5.28) 83 0 0 2 71 10 合计 394 3 7 4 359 21 注: 二期工程中现有两栋楼(29套)房源8月26日开盘，新开盘房源价格比5月份开盘房源上涨80－100元，剩余房源提价50元。截至9月9日，去化新开盘房源和剩余房源10余套，销售业绩不甚理想。 综 述： 本案自去年9月6日开盘以来，推出了一、二期共394套房源，销售比较理想，仅剩余21套。这一销售业绩主要取决于本案前期产品定位、形象定位契合市场和客户群，营销推广得力，亦有赖于去年较好的市场形势。然而今年整体市场形势不容乐观，郯城市场供应量亦有所增大，且区域房地产开发水平也有较大提高，我们的项目已面临更大的竞争压力。主要存在问题： 1、 项目形象未及时更新和提升，营销手法较单一，市场对本案有所淡忘； 2、 2008年推广主题模糊，未能在市场巩固和占据第一项目高度； 3、 工程进展与销售结合的紧密度欠缺，如板房开放时间、景观样板区效果、