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对估价技术鉴定若千问题的思考 口 黎 明 在 日常生活中，我们可能会遇到一些涉 定办法或实施细则中均未提及。穗房估协字 及到人身、名誉或经济上的损失，在界定产生 [2004]2号文对房地产估价技术鉴定的定 这种损失的原因、大小时，通常都会借助相关 义，笔者较为认可。即：房地产估价技术鉴定 专业人员或仪器进行甄别，对于这种行为我 是指房地产价格评估专家委员会组织有关专 们可以统称为专业鉴定。如医疗事故鉴定、 家，按照房地产估价有关法律规定，遵循房地 珠宝鉴定、亲子鉴定、交通事故鉴定等等。而 产估价规范，对有争议的房地产估价报告进 关于 “估价技术鉴定”，对于普通 民众而言， 行鉴定并出具鉴定结果的行为。 似乎与他们离得比较远，有的人对估价技术 二、估价技术鉴定产生的背景 鉴定是闻所未闻，但对于我们估价从业人员 由于房地产市场是一个典型的不完全 而言。应该有所 了解。因为早在 2003年 12 市场 ，价格影响因素众多，且市场信息不对 月 1日建设部就颁发了 《城市房屋拆迁估价 称 ，不会 自动地形成常人容易识别的适当价 指导意见》(建住房[2003]234号)，其中第 格 ，同时还有许多阻碍房地产价格合理形成 二十二条至第二十六条中就动用了600余字 的因素，在其判断中要求有专门的知识和经 (全篇共计 3400余字)笔墨对 “估价技术鉴 验，所以需要估价人员进行 “替代”市场的 定”予以界定。可见 “估价技术鉴定”不论是 估价。而估价机构与估价人员共同出具的 在过去，还是在房地产估价行业发展的今天， 房地产估价报告作为一种专业意见 ，就必然 其地位或作用是不可小觑的。 会存在误差，但应将误差控制在合理的范围 一 、 估价技术鉴定 的定义 内。当误差偏离估价当事人 的心理预期太 什么是 “估价技术鉴定”呢?令笔者十 多或者对估价当事人产生了实质性的经济 分不解的是：《城市房屋拆迁估价指导意见》 损失时，尤其是在拆迁赔偿估价时，被拆迁 (建住房[2003]234号)并没有对 “估价技术 人对赔偿款的心理预期与评估结果相差较 鉴定”下定义。笔者翻阅了部分地、市制定 远，估价当事人就会对估价结果的专业性产 的相关估价技术鉴定办法或实施细则，如 生合理的怀疑。为了维护估价相关 当事人 《北京市房屋拆迁评估技术鉴定办法》(京建 合法权益 确保评估机构出具的评估结果的 拆[2005]501号)、《福州市城市房屋拆迁估 客观、公平、公正 ，各地、市应成立相关 的房 价技术鉴定细则》、《苏州市城市房屋拆迁评 地产价格评估专家委员会，就估价当事人质 估技术鉴定管理规定》(苏房 [2004]l5号)、 疑评估机构出具的评估报告进行技术鉴定。 《广州市房地产估价技术鉴定暂行规则》(穗 随着我国法制化建设进一步深入，百姓的维 房估协字 [zoo4]2号)等等，惟有 《广州市房 权意识提高 ，在不久的将来估价技术鉴定将 地产估价技术鉴定暂行规则》(穗房估协字 会像医疗事故鉴定一样 日益增多，这有赖于 [2004]2号)对 “估价技术鉴定”进行了专门 我们的主管部门对估价技术鉴定进一步的 的解释 ，其它各地、市制定的相关估价技术鉴 规范和完善 。 一 15 —