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房地产司法鉴定估价若干问题探讨 ◆ 吴 静 段岩燕 摘要：房地产司法鉴定估价是司法鉴定活动的重要组成部分，也是房地产估价的业务领域之一，做好 房地产司法鉴定估价工作意义重大。笔者根据房地产司法鉴定估价实践，提出了估价 目的、估价时点、估 价依据等相关问题 ，并给出了解决这些问题的意见和建议。 关键词：司法鉴定 ；房地产估价 ；探讨 司法鉴定是指司法鉴定人接受司法机关、仲裁机构 务，不同于房地产转让、抵押、租赁、保险所涉及的一般 的委托 ，按照法律法规规定的条件和程序，运用专门知识 估价 ，它对估价工作有更高的要求。笔者根据对房地产司 或者技能对诉讼、仲裁等活动中，所涉及的某些专门性问 法鉴定估价的工作实践 ，提出应注意的问题以及如何应对 题进行检验 、判定的行为。司法鉴定属于科学实证活动， 这些问题。 其鉴定结论作为法定证据之一，对案件的裁决具有重要的 一 、 估价目的 乃至决定性的影响。因此，司法鉴定属于司法活动的重要 同样的标的物，不同的估价 目的，可以得到不同的 组成部分。 评估价格。如同一栋房地产，若是企业破产清算或偿债时 司法鉴定有着悠久的历史，但作为一项法律制度建 涉及的房地产处置，出于迅速变现的需要，可能实现的市 设，则是随着现代法律制度的发展逐步成长起来的。今天， 场价值常比理论价值低很多，而在合资、合作、股份制改 司法鉴定制度已成为当代各国司法制度的重要组成部分，成 组中，资产价值实现的市场化程度较高。在房地产司法鉴 为促进诉讼民主、维护司法公正的基础性建设。因此，司法 定估价中，房地产估价师应该了解案件纠纷的焦点，并确 鉴定报告结论必须做到合理、合法、公平、公正。 定合理的估价 目的。 房地产司法鉴定估价立足于为解决房地产纠纷服 案例1，原告所购住房在装修使用后发生质量问题 ， 22 粕 和她( 0◆0 《 黪 00 经与被告开发商交涉，开发商给予调换住房，但就装修费 后再进行折旧处理得到最终估价结果。 用的补偿没有达成一致意见，原告诉至法院。在确定装修 在另一起装修费用纠纷案件中，案情和案例1相似， 的折旧年限时发现，时下对家庭装修折旧有三种年限，一 但原告在装修两个月后就将房屋交还开发商。可在鉴定时 种是二手房交易评估中一般采用5年折 旧年限，且是递进 发现由于房屋长期无人管护，已经破烂不堪。如果按照勘 折 旧；另一种是一些省市政府确定的拆迁房屋补偿 中的 测时点计算成新率，对原告是不公正的，故而房地产估价 折旧年限为8年 ；还有就是一些宾馆将折旧年限确定为10 师没有对装修提取折旧。这个案例说明，对时点的选择应 年。由于二手房不是按照新房主的意愿装修的，一般新房 按发生纠纷缘 由而定。 主会很快重新进行装修，所以折旧年限不宜定得过长。拆 三 、估价依据 迁一般是政府的强制行为，公民有协助的义务。而宾馆装 房地产司法鉴定估价的工作中，要做到各个环节都 修之后会稳定使用，所以折旧年限定得最长。案件中，原 有正确依据。这些依据包括国家政策法规 、现场勘测结 告按 自己的喜好对房屋进行装修，如无开发商责任也是要 果、所收集的市场价格 。由于具体评估工作的复杂性，做 稳定使用的，评估的目的是要确定开发商对原告所造成的 到引据合理是一件很重要的事情。 损失，所以装修折旧的年限要参照宾馆的装修折旧年限。 在案例1中，由于装修完工时间较早，原告无法提供 考虑到原告是 自用住房 ，装修人和使用人是一个主体，宾 完整的结算发票，当时的价格也难以查找，有些装修材料 馆是装修人和使用人相分离，因此在本案例的评估中所采 已经被市场淘汰，其现价也很难找到。在评估