商住综合用地地价评估方法探析——以长沙市区为例.pdfVIP

华中农业大学学报 (社会科学版)，(总94期)2011(4) JournalofHuazhongAgriculturalUniversity(SocialSciencesEdition) 商住综合用地地价评估方法探析 — — 以长沙市区为例 刘震宇 ，宁艳梅 ，王 红 ，苏友安 ，刘湘宏 ，李 昌军 (1．长沙永信评估咨询有限责任公司，湖南长沙410011；2．湖南省土地估价师协会，湖南 长沙410011) 摘 要 通过介绍楼面基准地价系数修正法的具体应用，探讨商住综合用地的地价评估思路。在阐述楼面 地价及楼面基准地价评估方法的基础上 ，结合长沙市楼面基准地价水平 ，采用实证分析方法与对比分析方法，提 出楼面基准地价系数修正法在商住综合用地地价评估 中的具体应用过程 ，并与现行商住综合用地的评估方法 (分算法)进行对比分析。指出楼面基准地价系数修正法较分算法评估商住综合用地地价，能更真实地体现立体 地价水平，更具合理性。 关键词 楼面基准地价；综合用地；地价评估；评估方法；待估宗地 中图分类号：F293．3 文献标识码：A 文章编号：1008—3456(2011)04—0073—04 随着城市的不断发展，城市土地利用形式出现 及楼面基准地价成果；其次，依据楼面基准地价宗地 多样化，单一商业用途或住宅用途的宗地利用形式 地价修正系数，确定待估宗地设定开发程度下的平 逐渐减少。宗地开发多以商业、住宅平面配套建设 均楼面地价；再次，结合楼层分配率修正系数，确定 形式或商业住宅同栋的立体建设形式，此类商住综 待估宗地上商住楼各层的楼面地价；最后，确定待估 合用地地价评估成为城镇土地评估行业的难点，特 宗地价格。本文以长沙市为例，具体分析楼面基准 别是商住同栋立体建筑的综合用地地价 (本文研究 地价(长沙市第五次基准地价更新，基准 日为 2009 的商住综合用地地价主要指此类商住同栋的立体地 年 7月 1日，以楼面地价为基准地价表达形式)系数 价)评估，此种综合用地，土地权属在立体空间上得 修正法在商住综合用地地价评估中的应用。 以分割，且土地价格需进行空间分配。地价的空间 1．待估宗地描述 分配，使众多学者结合高层建筑面积，探讨单位建筑 待估宗地位于长沙市某区，土地面积 1226．7 面积分摊的地价问题，即楼面地价相关 问题 。楼面 m 。， 登记用途为商业、住宅，于 2008年 1月以出让 地价是一种新的地价表现形式，是在我国房地产市 方式取得土地使用权，批准使用年限为各用途法定 场迅速发展壮大的背景下产生，并随着我国城镇土 最高使用年限。待估宗地在估价基准 日的实际开发 地市场的日益完善与城市土地立体利用的日益普及 程度为宗地红线外 “六通一平”，即通路、通电、供水、 发展起来，适应城市土地立体开发的特征。楼面地 排水、通讯、通气，红线内地面平整。有一幢6层砖 价是指土地总面积与建筑总面积的比值，即土地单 混结构商住楼，每层建筑面积为715．57m ，总建筑 价与容积率的比值。随着楼面地价的运用，本文试 面积为 4293．45m 。其中，1～2层为商业用房，建 图将楼面基准地价系数修正法与分算法比较，找出 筑面积为 1431．15m ；3～6层为住宅用房，建筑面 相对合理的商住综合用地的地价评估方法。 积2862．3m。，现状容积率为3．5。求测算待估宗 一 、 楼面基准地价系数修正法评估 地在估价期 日2010年 7月 30日的价格 。 2．待估宗地所在土地级别及基准地价成果 待估宗地总价及单价结果 依据长沙市楼面基准地价 内涵及成果，可确定 运用楼面基准地价系数修正法评估商住综合用 待估宗地位于土地级别Ⅲ，容积率为 3．5时的楼面 地地价，其步骤为：首先，确定待估宗地的土地级别 基准地价成果如表 l。 收稿Et期：2010—08—12 *湖南省国土资源厅科技项 目“基于楼面地价的基准地价评估模式探讨”(2008—09)。 作者简介：刘震宇(1969一)，男，经济师；研究方向：土地评估与基准地价研究。E—mail：2007109081@njau