房企合作趋势下的角色转变.pdfVIP

房企合作趋势下的角色转变 虽然外界早已对央行加息的举措有所预期，但不久前再一次上调存准金率似乎是暂时给 市场关注加息的紧张神经打了一针“镇静剂”、延迟了外界对于加息时点的估计，多数观点 普遍认为，年末将至，年内不大可能会再次加息。而当大家还洋溢着圣诞节的消费热情时， 央行又一次“突然袭击”，巧动心思地选择了周六这个不会即刻引发资本市场剧烈反应的时 间将加息上演得“润物细无声”。 此剂一下，经济及行业环境里，哪个系统受益或受伤、即可见效还是滞后反应、短期作 用还是药力持久，都无法精确地加以定论。但对于调控下的房地产，有一点是可以明确的： 无论是宏观经济面还是行业市场面，发展环境都更加复杂多变，要想增加应对风险的能力， 无疑要改变单一打拼而顺应多主体合作的趋势。 无论从房地产调控本身的影响、还是宏观政策调整下传导到房地产行业的影响来看，房 企在融资、开发、销售、运营等各个产业链环节上的风险都有增无减、经营环境也越加充满 变数，房企分化也将随之加速，“马太效应”也会更加明显。合作，成为这一形势下较明智 的选择。 行业风向标万科，就正在演绎着合作趋势下的角色转变。作为行业内已成规模的房企， 上月就宣布提前完成年销售目标的千亿万科，已不再强调单盘的利润率，而更看重周转率和 市场占有率，4 月调控前，万科的市场份额大约3.9%，而调控后至11 月底，其市场份额则 增长到 5.7% 。在当前房企融资渠道收紧的环境下，要减少对信贷的依赖，同时要提高周转 率和市场占有率，意味着以前做一个项目的资金和其他各类资源，现在要分散到多个项目上， “合作”即是最可能的选择。以近期万科在北京、深圳、广州、南京、天津、沈阳新增的7 个项目为例，其中4 个项目万科都只占49%-50% 的权益，在合作的过程中，万科尽显资金 腾挪之招数，不仅整合了资源、降低了自身部分的成本、分散了风险、也减少了对金融的依 赖，从传统的房地产开发商向资源整合者和品牌输出者转变。万科表示，预计到2012 年， 合作开发的项目占总项目的比例也将从现在的40%提高到 80%-85%。从某种意义上说，万 科这“千亿”业绩中的一部分是否该记到众多合作方的业绩报表中呢？ 无独有偶，作为商业地产领域的翘楚，万达将它的“订单模式”玩转的“炉火纯青”， 而实际上，这种“订单模式”本身就是一种合作方式。当调控之下的众多房企开始纷纷重视 持有型物业的开发、纷纷试水商业地产的时候，万达同样“引领潮流”地布局旅游地产。自 08 年 9 月开始的长白山国际旅游度假区，万达一路“跑马圈地”——武夷山旅游度假区、 福州浪崎岛旅游度假区、大连金石旅游度假区、云南西双版纳旅游度假区，这一路扩张的背 后，不仅需要的是动辄百亿的资金，也需要综合开发的经验，万达虽属商业地产的领军，但 孤胆英雄定难以支撑如此规模的旅游版图，也正因如此，万达从一开始涉足旅游地产，就寻 找了众多实力雄厚的大型企业合作，与中国泛海、联想、亿利、一方、用友等形成的“联合 体”建立了长期合作关系，联手开发随后的诸多旅游地产项目，而在项目具体的操作中，与 其他行业或房地产行业的各个企业的分包合作就更加自然而然。与万科类似，万达也正在这 种合作的趋势下，演绎着从传统的开发商向资源整合者、品牌输出者的角色转变。 不是每一家房企都到了“规模效应”的阶段，但即使对于中小房企，“单打独斗”在这 样一个多变的环境下显得更加“势单力薄”。无论是被动地适应竞争、还是主动地寻求升级， “合作”都已是一个明确的趋势，而万科、万达这一南一北的行业领头也无一例外地顺应这 一趋势，并且在顺应的过程中，也实现着角色的转变。这一点，对于其他房企也同样值得揣 摩思考。 同策咨询与研究发展中心 同策咨询与研究发展中心联系方式 项目联系人 黄崴 张斯 联系人：夏宇 电 话：1391 6747 554 1381 7607 898 1860 2112 339 邮 箱：xiayu@ huangwei@ Zhangsi@ 报告索取与媒体接洽联系： 0216508 0216509 地址：上海市普陀区常德路1265号兴运大厦3楼 邮编：200060 传真：021-6299 66