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社科新视野2010·3 房地产市场的健康发展与和谐社会建设 专 李 琨 住房问题关系千家万户，关系国计民生和社会 一 、 我国房地产市场的深层次矛盾 安定。房地产市场能否健康发展，人们能否 “安居 在从传统计划经济向现代市场经济转变的过程 乐业”，更是直接关乎整个国民经济的平稳发展和 中，我国城市土地暂时以阶段性的权利安排为主，即 图 建设社会主义和谐社会 目标的实现。 开发商以竞拍的形式一次性地获得土地的阶段性使 近几年来，我国房地产市场投机之风 日盛，价格 用权，与此相对应，公民买得的房产被赋予7a年或 暴涨暴跌，一月内上涨或下跌 10％以上的情况屡见 50年不等的阶段性产权。应当说，这种权属安排在 不鲜，少数地方甚至一夜之间冰火两重天，房市如同 福利住房制度改革时期产生了重要的破冰作用，大 股市动荡不已，波动之大或甚于股票，而许多人也正 大推进了我国住房市场化的进程，是渐进式改革的 是像炒股一样炒房。市场的大幅波动使越来越多的 一 个历史性选择。然而随着时间的推移和市场经济 百姓因担心 “今后再也买不起房”而被迫恐慌性购 的发展，由此带来的市场问题也 日益突显： 房，政府的调控政策则被动地时而 “向左转”时而 第一，阶段性产权时间上的有限性与土地资源 “向右转”，稍有时滞或偏差，反而激起更大的市场 的稀缺性会共同作用于同一房产，从而形成房产 自 波澜。这种情况从全球范围看都是罕见的(日本房 身价值的矛盾和市场功能的紊乱。 地产泡沫形成期的最高涨幅也只有每年 10％)如 我们知道，在经济发展过程中，尤其在城市化进 今，高房价不仅使住房成为一个基本民生问题引起 程中，土地这种有限资源总是会越来越稀缺，从而因 了各方面的高度关注和争论，也使贫富差距迅速拉 “物以稀为贵”得到价值的提升，地上建筑物的价格 大，社会不稳定因素增加。 随之水涨船高是一种趋势。然而，阶段性产权的时 现在国家已经出台了多项措施进行调控，各大 间规定性却使房产的价值无法循此规律运行。因为 城市的房地产市场再次进人僵持阶段，许多楼盘又 有了时间的限制，其价值必须是另一种算法，即7O 现 “零成交”。但接下来又将会怎样?过一段时间 年或50年的产权用一年少一年，产权到期后，虽然 房地产价格会像一些人预测的那样将报复性上涨还 土地及房产的客观价值仍在或更高，但对权属人来 是大幅下跌?人们仍在担心。那么，引发我国房地 说，其产权意义上的资产价值却已完全归零。就此 产市场持续动荡的深层次原因究竟是什么?这些因 来看，阶段性产权本质上只是一个长期租约，购房者 素又会导致怎样的社会矛盾，从而影响和谐社会建 所支付的其实也只是长期租金，因此从长期看，不论 设?国家如何通过科学的符合我国国情的政策调整 其它商品价格如何上涨，阶段性产权房屋的资产价 和制度建设，使房地产市场能够长期健康平稳地发 值都会随时间的推移而逐步减损，尤其二手房的价 展，进而推动和谐社会建设?本文将就此进行一些 格根本就不存在长期持续上涨的基本逻辑。 分析和探讨。 由此，我国房地产市场实际上就存在着两种不 社科新视野2010·3