试析目前我国商品房预售中的若干法律问题.pdfVIP

维普资讯 试新目前 国商品房预售中的若干法律问题 杨和文 刘胜题 1上海电力学院 上海理工大学 上海 20009o1 摘 要：在我国商品房预售镢域。逐步 量低劣、物业管理服务不到位等屡见不鲜 增强法制观念 、权利意砒．尽量滑律师陪购 关键词：商品房预售 远期交货台同 中圈分类号：F 文献标识码：A 日前我闭住宅建设进凡到了幸面提高屠甩曙住质量和J醪成 巾描述眭的表述埘房地产开发商没有任何的法律约束力一因此． 国民经济支柱产业的关键时期，90年代叶]后期以来我旧的住宅进 购廖者应尽町能将广告叶1的内容写^合同或作为合同的附件 程得到丁逊速发展．到本世纪初，市场机制已竖在住房资源配置 根据有芰司缓解释 广告中具体明确的内容，可以作为购房合同 巾开始发挥重要作川．Jk奉肜成丁以个人产权为主体的住房产权 的附件 结构。从新建住房看 个人购买商品住宅的此倒已经接避94％ 此外．购房者 阅读广告时．应查看广告上蚤载的顶售许可 与此同时．我国逐步形成了 ￡域市房地产管理法》为龙虫， ． 同时还应付清该楼盘的投资商、开发商、代理商、物业管理 城《市房地产开发经营管理条例》等一系列行政莹规、规窜为 等 购买房时．与购房者签合同的是开发商，投资商只是该楼盘 主体和 高人民法院有菱司法懈释为补充的房地产诖涮体系 的教资者．而代理商只是接受开发商的委托销售楼盘的叶1介取 然而．有戈住宅建殳 使用 管她的法律f住宅法l，有_芰物业管理 务机构 在麝产交易中，代理商的话动往往带有短期行为的特 的法律．有，乏不动产物救的法律I物权法}，有是房地产盘融的法 征．II购房者认购房产．签定认购书，代理商的任务即告完成丁。 律等．都是我国现行法律体系所戈缺的 ． 此．出现了一系列亟 过就裉容易造成代理商为追求高销售额而在广告上夸大其词． 待解决的法律问题 ．我们作为法学理论和实务工怍者，揣浅 一 些啮房青不慎上当后，一般根难分清楚技谁理论 对于代理商 陋．在此就商品痨预售 巾嗡廊者应注意的若干法律问蹰上作些 的销售行为厦由此发生的法律后果，作为被代理人的开整商是 探讨．“求教于大靠． 有义葑和责任予以承担的，购房者直直接找开发商交涉 哟房者 一 、 有关商品房预售合同的性质和预售条件 柱选择信誉良好的开发商外 亦应洼意料物业管理公刊的选择 商品房预售．培指房地产_什发企业将正在建设中的商品房 三、有关商品房的预订 预先出售蛤买受人，并由买受凡支付定金或者房价款的行为 在箍订商品辟预告台同前，雇地产开筮企业和购房者通过 商品房颅售合同是 建奄 的房屋由标的物的一种买卖台同． 订立商品聘l预订协议的方式向购房者收取攒付款性质的费用． 就法律性质丽言．不同干预约买卖台同 期货买卖合同 附剖限 以确定买卖耐品房意向 当职方汀立商品房预售合同时，所收赞 卖台同、静埘l付款买卖合同，而属r远期交货台同 即音同 用抵作房价款；当事』、双方未能订立商品房颈售舍同的。房地 力当事』、往台间r卜约定 将来的一定期问内交货的台同 开发企业应向哟聘者返还所收费用、但当事人艰肯埘此另有约 鉴f预售的商-房存 ：诸多不确定Iq『素．风险较大，同家对 定的+则从其约定 有的开发商为融通资金．往往未依法取得商 于商品唐的预售给予较强的干预．明确规定丁商品窍预售的条 品房预售许可证就 预订或者以预约、购 定购等其他方式变 件．即房地产开发商必须取得俗称的 五证 ：I．汁划发展部f]立 Ifl=预『售商-房．造属于无证预售的行为，购房者应对此提高警 项 可行性报告的批件 2城市规划部门的 建设 f’ 规划许可 惕 证》．3 同L部门的 t同何上地健用权证》、《建设州地规划许叮 商品房预I丁 议