浅析中国SHOPPINGMALL三大瓶颈的解决之道缩略版.pdfVIP

京昭邑零商管理咨询有限公司 浅析中国SHOPPING MALL 三大瓶颈的解决之道(缩略版) 北京昭邑零商管理咨询公司 刘晖 经过2003 、2004 两年的火热炒作，在中国境内大量上马了面积超过15 万平方米以上的 shopping mall 项目。其中的绝大多数目前都遇到了困难。基本上可以分作3 类，业内称之为 3 大瓶颈——商业运营瓶颈、资金或称融资瓶颈和利润瓶颈。这3 个问题已经成为目前困扰 中国商业地产开发的主要因素。 面我们从几个方面进行简单的分析，希求通过借鉴发达国 家的成熟经验，寻求解决的方法。 首先，我们应该清楚这3 个问题不是单独存在的，而是有着复杂的内在联系的。在中国 的 shopping mall 的项目上首先是如何运营这个问题没有解决清楚。大家都知道美国的 SHOPPING MALL 好，但好在哪里却都说不太明白。就只能在规模上看齐。讲求硬件的一 步到位，对其管理的核心几乎一无所知。 在中国的商业地产中摆不清自己的角色是最大的问题。开发商既管开发，又管销售，又 要做运营，还要作业主，大包大揽全盘通吃。在03、04 年好些，至少在前期销售时已经赚 了利润，后面要是支撑不了了就一走了之，谁买谁倒霉。今年就不行了。投资者吃了亏， 不买帐了。第一个瓶颈就出来了，商业运营，怎么办？都没辙了。现在的SHOPPING MALL 顾问公司大都是脱胎于地产公司顾问，对如何管理购物中心也是丈二和尚——摸不着头脑。 还是沿袭卖铺招租的老套路。 在欧美发达国家开发者、物业持有者和运营者是完全分开的。作为开发商只在项目前期 发挥作用，赚取销售利润。物业持有者从开发者手中购买物业，并委托管理公司管理从中赚 取租金。当然有些物业持有者本身就是知名的商业运营公司，大部分物业用于直接经营。运 营者则是由一些有经验的商业管理公司充当，负责招商、日常管理、项目规划等系列工作直 接向业主负责。 因此，我们看到要解决这个瓶颈首先要解决的角色问题。寻求有运营能力的管理公司也 是重要因素之一。 其次，融资困难。自2005 年6 月开始国家通过税务和利率杠杆对房地产行业进行降温。 地产企业融资出现了前所未有的困难。由于房地产项目资金需求量大，没有资金就如同没有 血液，好多项目就成了烂尾工程。 所周知，中国的SHOPPNG MALL 开发商多用 面的方法操作项目，第一步，利用 自筹资金取地。接着，以土地做抵押贷款建房。第三步，销售还贷。这里就有了很大的风险。 如果紧缩银根，银行放贷困难，项目就会停止，国家将收回土地。即便不收回，自筹资金的 机会成本也压得开发商喘不过气来。就算贷款问题解决，销售缓慢，售价偏低又再次困扰了 开发商。可以说中国的mall 的开发者如同在钢丝上游走一般。 反观一些发达国家，融资渠道就较广泛。银行自不用说。各类不动产基金，REITs 和短 期融资贷款业务品种繁多，组成了资金来源的多渠道供给。比如在项目前期，很多地产基金 就以参股的形式介入项目开发，给与低息的资金支持或直接提供建设资金。另有一些基金已 提供贷款垫付或提前支付首付款的方法解决项目资金不 的问题。这里要说明一点，很多商 业地产的持有者本身就是基金。 随着我国改革开放的深入，在上海、 京已经存在着大量的海外基金和私募基金。新的 融资渠道也日臻成熟。 第三，如何获取利润。由于前面说的两个问题的广泛存在，使国内的MALL 的开发者 刘晖ray@uni-retail.org 第 1 页 2005-9-25 京昭邑零商管理咨询有限公司 只能通过销售来获取利润。一方面由于资金的压力，需要短期就要获利并还贷。另一方面， 自身也没有 够的管理能力，很难控制项目的运营。这都决定了他们的取利方向。 其实，MALL 的项目至少有 4 个利润的来源，首先是销售，其次是直接运营利润，再 次是租金，第四是物业管理类费用。这里还不涵 物业增值产生的收益。所以仅仅依靠销售 来取利是不可取的。特别是当直接销售不力的情况 更是十分艰难。 比较合理的方法是这样。开发商开发后，一般直接卖给物业持有方 （有可能是不动产基 金或大型管理集团），获取销售利润。物业持有方则进行出租或直接运营赚取