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房地产基础知识培训 前言 一个好的置业顾问 不仅仅是销售更是体现企业形象的窗口，所以要求具备专业的知识、高超的销售技巧、强烈的服务意识、顽强的意志力、行业要求的职业精神等。 其中具备专业的知识是排在第一位的，可见专业知识的重要性。我们只有比客户更加专业，才会让我们的客户更加信服我们，才会成功的迈出我们走向这个行业的第一步。 培训提纲 国土篇 规划篇 建设篇 销售篇 产权篇 物业篇 什么是房地产? 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附着物就而产生了房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 房地产开发 房地产开发 依照城市建设总体规划; 在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设， 并转让房地产项目或者销售或出租商品房的行为, 并具备有国家审定之开发资质企业行为. 房地产开发中五证二书 《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭 《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理局申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 《建设工程规划许可证》：市有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 《建设工程施工许可证》：是指项目开工前队伍招标到位，施工队伍具备施工资格，现场具备施工条件的凭证。 《商品房销售（预售）许可证》：指开发商在投入方面达到国家要求，有条件对外销售房屋的凭证。 《住宅质量保证书》：开发商对销售的商品房承担质量责任的法律文件。 《住宅使用说明书》：对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项。 土地篇 土地篇 涉及政府部门 国土局 单位 房地产产开发企业 参与单位:房地产策划销售单位 市场调查公司 按开发用途划分: a) 居住房地产 b) 商业房地产 c) 旅游房地产 d) 工业房地产 e) 农业房地产 具备证件 《国有土地使用证》： 是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。 房地产土地的使用年限是如何确定的？ 与规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。 即：居住用地:七十年； 工业用地:五十年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地:五十年； 商业、旅游、娱乐用地:四十年； 综合用地或者其他用地:五十年。 基本术语 占地面积:指规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地交易的开发地块面积. 占地红线:占地红线由国土局审定的,根据开发地块面积制定专业线图。 规划篇 规划篇 涉及政府部门 规划局 单位 房地产产开发企业 参与单位:设计院(方案设计) 房地产策划销售单位 具备证件 《建设用地规划许可证》：是建设单位经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 《建设工程规划许可证》：市有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 基本术语 项目容积率: 由规划局依照城市建设总体规划;在国有土地上进行建筑建设比例. 建筑红线: 建筑红线,由规划局审定的,住宅建筑基底及其地块结合范围线图。 项目总建筑面积: =占地面积*容积率 建筑密度（建筑覆盖率）＝建筑基底总面积÷总用地面积×100% 绿化率＝各类绿地总面积÷总用地面积×100%（住宅项目绿化率应不低于30%） 建筑层高: 由规划局依照城市建设总体规划,对于土地发展高度的规定 配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 建筑间距：前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离 公建用地：是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的