西安市房地产市场分析报告.docVIP

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西安市房地产市场分析报告 之普通住宅 第一篇:房地产业发展现状 1中国房地产发展状况 近年来,随着我国市场化改革的快速推进,房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业。从住房制度改革以来短短几年时间,纵观国内,从沿海开放城市到中西部欠发达地区,中国大地上几乎所有城市商品楼如雨后春笋般拔地而起。为适应市场经济的发展,中国从建国以来延续了几十年的福利分房制度应该革,几十年一成不变的城市面貌需要改观;为招商引资,适当的工业区、开发区需要建设,中国二十年的发展成果也需要得到体现。 但问题是这种发展给广大人民群众带来的收益是大于、等于甚或小于给他们所失去的东西呢?实事却是:一边是因为建房征地大批无地农民沦为无产者,面对动辄上万元1平方米的天价且日日见涨的房价只好“望楼兴叹”的城市平民;另一边却是大量被廉价甚至无偿征用的土地建成的楼房大量闲置,所谓的开发区、工业区却因为招不了商、引不了资而荒草丛生。从宏观经济可持续发展角度讲,中国经济长期持续发展基本上是靠贸易和基础设施的巨额投资推动的,对外资的依存度较高,在全球经济一体化的过程中,很容易受到外部因素的影响。从外国的成功经济发展经验来看,具有决定性意义的内部需求效应恰恰是我们的软肋,内需拉动对 GDP增长贡献率较低也是不争的实事,从这个角度讲,持续高涨的房价不但扰乱了房产市场的正常供求关系,更严重的是抑制了其他商品市场的健康成长,客观上加剧了经济发展格局的扭曲。对于中国房地产市场的种种非正常现象,国人关注度日高,地产界、政府和主管官员、学界人士“仁者见仁,智者见智”,角度不同,解读的观点自然不同。客观的说,导致中国房地产市场畸形发展的根源既有历史因素,也有现实原因。从投资地产的各个主体看,国家有国家的大算盘,地方政府有自己的小九九,商人则直接以追求高额利润为己任。他们的说法不能说不对,但未必是全面而客观的,未免会带有主观因素。要弄懂中国的房地产市场,首先需要从现状说起。 1.1 中国房地产业之怪现状 怪现状1:旁观者清,当局者迷。让我们先从外国人的视角看中国的房地产。中国房地产价格的暴涨令一些西方媒体的记者也大跌眼镜,德国报纸称北京、上海房价已经远远高于欧美很多同类城市,考虑到实际货币因素,可能高出几倍、几十倍。据德国之声报道说,中国的房地产有好几个脱钩:一是与国民经济的增长率脱钩;二是与物价指数脱钩;三是与居民收入水平的提高脱钩。德国平均月收入与每平方米房价比是1:2。而在中国平均收入与每平方米房价比是1:0.2,二者差距高达10倍。 怪现状 2:在本轮持续大幅增长的过程中最让人看不懂的地方就是:一方面房价快速攀升,自2006年国六条发布以来,政府调控政策步步为营、招招逼近;一面却是房价涨涨不息。中国国家发改委、国家统计局2007年3月19日发表的调查结果显示,今年2月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比涨幅虽下降了0.2个百分点,但依然高达5.9%,特别是深圳、北京、广州等大城市的涨幅接近10%;另一方面令人不解的是房屋空置率居高不下,2006年4月25日由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰《2006 年房地产蓝皮书》指出,当前住宅市场的产品类型和品质与消费者实际需求已出现了明显的偏差,商品房空置率居高不下。国家统计局公布的“国房景气指数”表明, 截至2006年7月底,全国商品房空置面积为1.21亿平方米,同比增长14.4%。业内人士甚至从以上种种迹象分析认为这是泡沫膨胀的标志。 怪现状 3:正当人们纷纷惊呼中国正面临房产泡沫的同时,令人不解的是不但投机者和买房者热情不减,而且出现了和近期韩国社会出现的房地产“越买越贵,越贵越买”的畸形投资热潮。 1.2 房价持续上涨及房价虚高分析 针对房地产市场种种不良现状,中央政府连续出台各类宏观调控政策,先是各部委单独出台各类措施,及至后来“国八条”以及“国六条”,试图最大限度稳定房价。可见,不论是政府还是个人对于中国房价的“虚高”已经形成“共识”。 ( 一) 地方政府及其官员和中央政府权益博弈的结果。这被认为是导致房价非理性上涨的主要原因。自1993年引入分税制以来,中央和地方的财政关系一直未理顺,中央回收了收入权,但支出任务没有明确。省及以下地方政府要提供重要的社会支持和几乎所有的公共服务,许多地方尤其是财政状况较差的地方政府难以支撑,不得不将利润丰厚的房地产业作为主导产业来发展,通过上项目,一方面通过出售土地和地产税收可以大大增加地方财税,缓解巨大的财政压力;另一方面也不排除个别不法官员借项目立项、土地审批等诸环节获取超额私利的可能。 ( 二) 片面的政绩观以及传统的官员升迁制度。现阶段,中国社会发展过程中,地方官员面临政治、经济双重考验,在发展经济,维持社会稳定,提供公共产品和服务的同时,还面临来自上

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