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A3.物业管理实施方案制定手法 [张志东] 目标一、物业管理的目标与模式定位目标二、物业管理运行方案的制定目标三、万科星园物管方案超前定制手法 第一目标 物业管理的目的与模式定位 目标 a、寻找物业管理突破点 1）项目的个性及特色分析； 2）主要目标群体的审美情趣与生活价值观走向分析； 3）现在社会上流行的。轻松、舒适、时尚、环保等生活理念的归类、分析;； 4）已存在的物业管理创新概念的整理； 5）可挖掘的物业管理复合资源收集。 目标b、拟定物业管理模式 1）要有鲜明的个性主张； 2）要有较强的时代特征 3）对消费群有生活畅想的吸引力 4）有不可模拟的资源要素 5）充满浓厚的人文气息 房地产市场物业管理的流行模式 第二目标 物业管理方案制定 要素 a、可盈利性分析 一、财务预算项目一般包括： 1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费； 2、服务项目的物资损耗费； 3、直接用于小区物业管理的固资产折旧费； 4、公共场所的绿化费用； 5、公共场所的清洁卫生费用； 6、治安、交通、消防费用； 7、公共设施的工程维护、维修保养费用； 8、法定的税费； 9、合理的利润； 10、根据需要协定增设的其他服务项目费用等。 某大厦初步管理预算案 1、总管理处行政及支援预算 1.1 管理人员薪金 经理 秘书 附加50※作为医疗津贴，住房津贴，年终奖金及其他国家规定的福利 1.2 公共设施 洗窗机 非常用发电机 1.3 保险 大厦所有公用设备及第三者保险 1.4管理经理人酬金 平均每月酬金 2 办公楼管理预算 2.1 管理人员薪金 物业主管 物业副主管 保安/管理员 工程师 维修保养员 附加50，作为医疗津贴，住房津贴，年终奖金及其他经国家规定的福利 2.2 公用事业 自来水 电力 电话 2.3清洁及灭虫 2.4维修及保养 电梯/电扶梯 给排水系统 电器装置 保安系统 防灾及消防设备 空调设备 楼宇维修 大楼标志及指示牌 电讯及广播 清洗贮水糟 其他维修保养 2.5 其他 节日布置 园艺保养 管理行政 员工制服 核数师费用 杂项 2.6 预留摊还起动基金 2.7 预留修缮基金 2.8 非经常性支出储备 3 商场管理预算 3.1 管理人员薪金 物业主管 物业副主管 保安/管理员 工程师 维修保养员 附加50％，作为医疗津贴，住房津贴，年终奖金及其他经国家规定的福利 3.2 公用事业 自来水 电力 电话 3.3清洁及灭虫 3.4维修及保养 电梯/电扶梯 给排水系统 电器装置 保安系统 防灾及消防设备 空调设备 楼宇维修 大楼标志及指示牌 电讯及广播 清洗贮水糟 其他维修保养 3.5 其他 节日布置 园艺保养 管理行政 员工制服 核数师费用 杂项 3.6 预留摊还起动基金 3.7 预留修缮基金 3.8 非经常性支出储备 4 酒店式豪华住宅管理预算 4.1 管理人员薪金 物业主管 物业副主管 保安/管理员 工程师 维修保养员 附加50％，作为医疗津贴，住房津贴，年终奖金及其他经国家规定的福利 4.2 公用事业 自来水 电力 电话 4.3清洁及灭虫 4.4维修及保养 电梯/电扶梯 给排水系统 电器装置 保安系统 防灾及消防设备 空调设备 楼宇维修 大楼标志及指示牌 电讯及广播 清洗贮水糟 其他维修保养 4.5 其他 节日布置 园艺保养 管理行政 员工制服 核数师费用 杂项 4.6 预留摊还起动基金 4.7 预留修缮基金 4.8 非经常性支出储备 5 停车场管理预算 5.1管理人员薪金 物业主管 物业副主管 保安/管理员 工程师 维修保养员 附加50％，作为医疗津贴，住房津贴，年终奖金及其他经国家规定的福利 5.2 公用事业 自来水 电力 电话 5.3清洁及灭虫 要素b、职能部门设置的运作方案 要素c、档案资料管理方案 1、房屋及设施设备的基础资料 2、房屋产权产籍资料 3、物业管理经营管理资料 要素d、服务项目及服务标准方案 1、治安 2、水电维修 3、绿化 4、清洁 5、智能化系统 6、社区文化活动 7、住户的申诉 8、会所 9、车库管理 10、其他配套服务设施 第三目标 万科星园物管方案超前定制手法 要素a、物业管理模式定位 要素b、管理目标宗旨 要素c、绿色服务释义 要素 d、绿色服务的概念 要素 e、绿色服务流程 要素f、物业管理运作 操作流程d、招标误区与解决 误区一、标书作为评审主要的甚至是唯一的依据 误区二、价格确定简单化、盲目追求价格最低化 操作流程e、物业管理投标过程 1、确定投标意向并成立工作机构 2、获取招标文件 3、考察物业现场 4、成本测算 5、编制标书 操作流程f、投标书编制程序 要点一、编制的工作步骤 熟悉招标书内容 总经理同策划部 专题会议 成立筹备小组 标书方案 编