房企要开始学会开源节流.DOCVIP

中房联网网刊 之 房企的选择 面对房地产市场的冬天,房地产企业正积极寻求各种过冬策略。有的企业积极降价卖楼,有的则减慢推货节奏,专注做好产品；有的发行企业债,积极寻求各种融资及项目合作渠道,有的减少开工项目,减缓开发步伐。也有部分企业开始悄悄裁员,减少开支降低成本。 但房地产企业的过冬战略,到底是开源节流?还是减少开工？还是精品突围?这对于不同的企业都有不同的答案,只有最适合企业自身情况的才是最好的。下面总结出几点办法，希望能对一些企业经营管理有所启示。 阅读提示： 一、房企要开始学会开源节流 1 1、缩减日常开支 1 2、减少开工量，储备现金 2 3、房企“精兵简政” 适当裁员 2 二、充分发挥公关优势 5 1、根据市场调整项目规划设计 5 2、地价款 5 三、打造精品“突围” 5 1、提高品质 5 2、建小户型 5 3、挖掘项目附加值 6 四、地产营销开战 7 五、优化和培养团队 9 云志内训核心模块之一：房地产产业价值链管理系列 9 云志内训核心模块之二：房地产企业管理链系列 12 中房联网推荐：节税、避税与最新政策法规工具书 《房地产企业税收筹划与合理避税及最新涉税法规政策大全》 一、房企要开始学会开源节流 1、缩减日常开支 进入２００７年１０月份以后，销售放慢、价格下降，各家企业开始感受到寒意，尤其是上市的主流企业，纷纷对自己原来不太关注的花销动起了手脚。 有消息称，２００７年年底，万科要求各个地区公司将管理费用、营销成本下降２０％，而进入２００８年后，万科各地区公司将员工第二季度的奖金延迟到年底发放，已经表现出上市房企现金流的窘况。更有品牌公司在２００８年年初就将管理费用、差旅费用下调３０％。还有企业早早就向各区域公司下发了在下半年把管理费用指标下浮２０％，各地区公司应该把超过限额部分的资金向总部集中，以确保实现２００８年经营指标的通知。交际费用的支出要提前申报，严格控制出差的次数和人员规模等类似的手段，也新增到今年许多房企的管理制度中。 另据某上市公司的内部人士透露，由于受到楼市低迷的影响，其项目二期一直都没有开工，主要原因还是资金压力，其所在的部门现在正紧缩开支。比如，现在员工出外办事，都不能乘坐出租车，而是使用公交卡，乘公交出行。 而一位在经纪公司工作的人士表示，现在他们差旅费报销下降，员工出差都不能乘飞机了，而是要坐火车。她说，现在公司已经做好了过冬的准备，据说有的企业都准备好了明年还要再过一个冬天。因此，开源节流成为诸多公司的重要举措。 在现阶段，一些资金链比较紧的房地产企业采取压缩成本的方式，压缩企业内部日常开支，勒紧腰带过日子，也不失为一良策。 2、减少开工量，储备现金 相比其他同行，万科的处境尽管要好一些，但仍背负着一定的压力。据万科总公司公关部有关人士介绍，万科总裁郁亮正是因为上述原因，才写了一份致内部员工的公开信。 万科执行副总裁肖莉对记者表示，下半年，万科不仅会调减项目，还会调整原计划开工的部分项目的规划和产品结构，更好地满足客户的需求。 08年年初，万科计划的新开工面积和竣工面积分别为848万平方米和689万平方米，但万科对下半年的开竣工计划进行调整预计全年开工面积为683万平方米，竣工面积为586万平方米，相比分别下调了165万平方米和103万平方米。此后，雅居乐也调整了全年完成的总楼面面积，由年初预期232万平方米下调至215万平方米。 肖莉认为，去年第四季度以后，小户型获得市场的青睐。万科决定在今年下半年调整开发计划，使产品与目前的市场需求更匹配，为公司搭建一个坚实而安全的平台，以保障公司未来业绩的持续增长。 除了缩减开工规模，万科还改变了原来的土地储备方式，从通过土地拍卖市场买地，转为以合作方式买地。今年以来，该公司获取了约387万平方米的项目资源，绝大部分项目是通过合作方式获取的，新增土地的平均成本约2044元/平方米，低于去年水平。 此外，万科还大量储备现金。6月末，万科短期借款为54亿元，加上未来一年内将到期的长期负债，合计为149.6亿元。而目前该公司持有的货币资金达153.7亿元。现金流量净流出由年初的104.4亿元减少到14.9亿元。 核心点评：勒紧裤带过日子，这轮调整的确让各大房企“不胜寒”。开源不利，自然要加大节流力度，但是毕竟不是长久之计。 3、房企“精兵简政” 适当裁员 在楼市“寒冬期”，房企纷纷“精兵简政”，一股裁员寒流正在向本已“熊相毕露”的楼市席卷而来。 08年末，重庆地产三巨头之一的华宇集团正在忙于裁员。据一位业内人士透露，该公司的裁员动作不小，比例可能高达10%-20%。对此，华宇集团品牌部主管陈重愚