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千禧国际村高尔夫地块营销策划报告 元中方略 2009年11月 前 言 房地产竞争纷纭的今天，产品的同质化、宣传的同质化，已经成为行业中最突出的问题。 如何的成功塑造差异化的产品和差异化的宣传诉求，是影响项目成功销售的关键所在。 我们为此而不懈努力着！ 对于本项目，我们也力争达到这一目标。 1。项目地块如何进行合理而充分的利用？ 2。项目开发该进行怎样的定位？ 3。产品风格如何确定？ 4。通过何种方式进行产品塑造并有效推广？ 共同关注的问题 带着问题，共同进行思考！ PART 1 市场篇 第一部分：综合市场信息 一、青岛地产宏观分析 1。城市经济： 今年以来，面对复杂多变的国内外经济发展环境，全市深入贯彻落实科学发展观, 落实胡锦涛总书记“打造山东半岛蓝色经济区”的战略部署，加快实施“ 环湾保护、 拥湾发展” 战略，保增长、保民生、保稳定取得明显成效，主要经济指标稳步提升，经济回升基础不断得到加强，总体形势持续向好。初步核算，前三季度全市实现生产总值(GDP)3482.1亿元，按可比价格计算，同比增长11.3%，较上半年提高0.8个百分点。 青岛经济大势呈现良好的发展势头 中国国家统计局22日公布的数据显示， 前三季度中国经济同比增长7．7％， 其中三季度增速达到了8．9％。 　　 今年以来的中国经济，面对国际金融 危机的强烈冲击，依然以一季度6．1％、 二季度7．9％、三季度8．9％的增速， 划出一道坚定的“上行线”。 青岛城市发展战略： “构筑特色鲜明的现代化国际大都市” 战略布局一湾、两翼、三极 从青岛发展战略我们可以看出， 青岛外延城市化速度进一步加快， 城市边缘发展势头良好。 2。2009年房地产市场走势分析： 房地产市场繁荣的根本原因是由于“刚性需求”的存在； （无论是普通住宅还是高档住宅） 2008年的“寒冬”，仅是市场阶段性调整的表现。2009年市场保持良性的发展，取得了量价齐升的乐观局面。 “物业税”即将开始征收的传言，是一个美丽的误会， 权威专家论证，在中国征收物业税尚不具备条件，需要漫长的时间。 股市的动荡、人们对未来“通胀”的预期，使部分资金重新回流进入房地产市场。 因此，我们认为， 青岛房地产市场会保持理性的发展态 势。即使由于受到社会舆论及政策的影响， 在一定阶段时间内，市场会出现起伏波动。 但在更长远的角度来看，整体市场状况不会 出现大幅回落。 二、城阳房地产市场总论 现 象 区域供应量超过 400万平方米！ 全国知名开发商入驻城阳！大盘纷出！ 万科.魅力之城 宝龙.城市广场 卓越.蔚蓝群岛 空前繁荣，一片歌舞升平。 房价彼此争高， 似乎全中国的人都要到这里买房子。 第二部分、消费市场分析 1。混合型产品购买客群构成 以千禧国际村、 盛世美域为例 2。纯低密度产品购买客群构成 以百福山庄、 香溪庭院为例 3。普通住宅产品购买客群构成 以盛世景园、 盛世美域高层产品为例 根据以上信息可知， 在这一区域产品的购买群体平均来看， 青岛市区客群约占50%左右 ； 城阳本地人客群约占13%左右%； 朝鲜族及韩国客群约占17%左右； 城阳工作的外地人约占15%左右， 其他约占5%。 本区域客户特征分析 客群划分 客群特征 购买特征 备注 1、青岛市区 客群 经济实力较强， 多为私营企业主， 具有较高的文化素养, 对体现身份感有明显要求， 并且格外关注对子女的影响。 主要被区域的自然生态环 境所吸引，作为第二居所。 在满足自住功能的同时， 看好区域潜力。 对价格敏感度不高。 主要集中在 100福国际山 庄、香溪庭院 和千禧国际村 中等收入阶层 因工作需求、养老需求、 投资需求等购买本区域住 宅，对价格相对敏感。 主要集中在 盛世景园,盛世 美域 2、朝鲜族及韩国客群 中等收入阶层/中等 偏下收入阶层 因落户需要、工作需要、 结婚需要购置的第一居所 主要集中在 都霖美景 盛世景园 3、在城阳工作的外地人 小 结 从消费市场分析，我们可以看出本项目的目标客群是以青岛市区为主，城阳本地客群为辅，韩语系客群为补充的构成模式； 作为主要目标客群的青岛本地人群，购买特征是作为第二居所；而作为补充客源的城阳本地人群及韩语系人群，购买特征是作为第一居所。 第三部分：土地分析 该地块宗地5