成都房地产市场年报.PDF

2007年成都房地产市场年报 目 录 第一部分 宏观政策专题分析2 一、宏观经济背景2 二、宏观调控政策3 1、土地政策：3 2 、金融信贷政策：4 3、税费政策：4 4 、市场监管政策：5 5、住房保障政策：6 三、2008 年政策展望及其对房地产市场的影响分析7 第二部分 07年成都市场总结与08年市场展望 8 一、2007 年成都房地产市场运行概述8 二、土地市场 10 1、07 年土地市场供应情况 10 2 、07 年土地市场成交情况 14 3、08 年土地市场预测 17 三、商品房市场分析 18 1、07 年商品房市场 18 2 、新建商品房市场分析25 四、典型楼盘跟踪28 1、新开楼盘一览表 （详表见附件三）28 2 、重点项目跟踪调研28 五、二手房市场56 六、年度地产新闻57 1、年度重大新闻57 2 、成都市规划信息61 七、2008 年成都市场展望：市场走势不容乐观，但不至于恶化，将回归理性平实70 附件：72 附表一：07 年主城区成交地块一览表72 附表二：07 年郊县成交地块一览表84 附表三：07 年新开楼盘一览表96 第 页 1 2007年成都房地产市场年报 第一部分 宏观政策专题分析 近5年国家针对房地产业的宏观调控政策不断出台，且越来越严，到2006年5-6月“国六条” 和 “九部委细则”新政出台，达到高峰。而 2007 年在号称政策 “执行年”的情况下，调控预期目 标并没有实现，且出现了 “越调越涨”现象，这直接导致了国家新一轮的调控思路改变和更严厉调 控政策出台――由市场发展到市场与保障并轨、9.27房贷新政及其补充通知、土地出让政策调整与 清查、严打囤地等。为全面了解政策、宏观经济和分析房地产市场走势，我公司对几年期国家调控 政策进行了分类整理分析，力图从宏观上找寻房地产市场发展的趋势，与贵公司共同探讨成都房地 产市场发展的方向。 一、宏观经济背景 ◆国家经济发展整体偏热； ◆物价指数升高，通货膨胀压力增大； ◆环保节能、生产和食品安全压力大，发展方式面临调整； ◆资本流动性过剩，房市、股市成为资本追逐的对象； ◆人民币升值国际压力大、预期高，对中国房市、股市高涨推波助澜； ◆全国性房地产市场之前 “屡调不止” ， 但在 “越涨越严”的博弈中，房价和市场终究将被 累积调控压下来，并回归理性和平稳。 中成看点： 这样的宏观经济形势与我国20世纪90年代初十分类似，只是现在相对温和、可控一些。但不 管怎样，目前及今后国家宏观经济调控压力越来越大，国家经济可能进入新一轮高增长、高通胀、 高紧缩期，房地产业可能会面临银根紧缩带来的高利率、高首付和信贷难问题。而当时在那种高热 经济背景下房地产业从1993年开始就进入了长达5年的盘整萧条期，如今新一轮房地产市场从1998 年启动后已经高速运行了近10年，这是否意味着2008年之后的一段时期房地产市场会走低？我们 暂且不断言，但形势肯定不容乐观，而作为参与其中的市场主体，特别是开发公司，应该具有风险 防范意识和建立应急机制。 第 页 2 2007年成都房地产市场年报 二、宏观调控政策 从2002年以来国家就相继出台了一系列针对房地产或与房地产相关的调控政策，主要是从供、 求两个方面分别采用了法律法规、行政政策、经济金融、税费等多种手段进行市场干预，具体文件 我们在此不作详细介绍，仅将其核心内容提示如下，最后再对其走势和市场影响进行简要分析，以 供参考。 1、土地政策： 既提高了开发准入门槛和市场规范，也成为房价快速上升的一大成因。 ◆房地产开发土地出让方式发生 “革命性”改变，经营性用地划拨、协议出让被叫停，且适用 范围、深度、结构和规范程度越来越完善和严格。 2002年5月9 日国土资源部签发11号文件 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》后，已 沿用多年的土地协议出让方式被叫停了，要求从7月1 日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类