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（二）房地产交易管理 一、房地产交易 (一)房地产交易管理的法律依据 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 2、《湖北省实施中华人民共和国城市房地产管理法办法》 3、《城市房地产转让管理规定》 4、《城市商品房预售管理办法》 5、《城市商品房销售管理办法》 6、财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》 7、《郧县已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》 下列情形的房产不能上市交易： (1)未取得合法房屋权属证书的； (2)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围的； (3)擅自改变房屋使用性质的； (4)产权共有的房屋，其他共有权人不同意出售的； (5)已抵押且未经抵押权人同意的； (6)法律、法规规定的其他不宜出售的。 (二)概述 1、交易的概念 ①概念：房地产交易是指通过转让、租赁、抵押等方式转移房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的行为。 城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、赠与、租赁、抵押、城市土地使用权的转让以及其他以合法方式在房地产流通过程中的各种经营活动。以上均属房地产交易管理的范围，其活动应通过县房地产交易管理所进行。 ②房地产的特征： (1)房地产价值量大、价格高，是超高档商品； (2)是耐用的生产资料和生活资料，使用周期长； (3)是不动产，不可移动； (4)它的所有权、使用权、经营权可以分离； (5)具有保值增值性。 2、交易的形式 (1)按房屋产别划分 直管房转让：指房地产管理部门按有关规定转让直接管理的公有房屋的行为。 自管房转让：指企业或单位转让自己所购置或投资建造的房屋的行为。 私有房转让：指私房所有者将房屋转让给他人的行为。 涉外房屋转让：指外国政府、企业、团体、国际性机构及外国侨民将其在我国购置或建造的房屋转让给他人的行为。 军队房屋转让：是指中国人民解放军总部转让军队房屋的行为。 (2)按商品房性质划分 一般商品房转让：指房地产开发企业将其开发建设的商品房屋出售给买受人的行为。 涉外商品房交易：指中外合资、合作、独资房地产开发公司出售其投资建造的建筑标准较高的商品房，以及经政府批准经营外销商品房的公司出售涉外商品房的行为。 (3)按市场经营竞争性划分 房地产拍卖：是指房地产以现场竞买的方式确定买受人的行为。 房地产招标投标：指房地产以招标投标的方式确定买受人的行为。 (4)按房地产市场划分 房地产一级市场，是指土地管理部门代表国家以土地所有者的身份交土地使用权有偿有期限出让给房地产开发公司和其他企事业单位的行为。 房地产二级市场，是指房地产开发公司按土地使用合同条款的要求，建成土地上建筑物或将土地开发成“熟”地，将房地产出售的经营行为。 房地产三级市场，是指将由二级市场取得的房地产及其他单位和个人拥有的房地产转让等交易行为。 (5)按交货方式划分 现货交易：是以实际已存在并进入市场流通领域的房地产商品作为交易标的物的交易行为。 期货交易：是以将来某个时期能完工并进入流通领域的房地产商品作为现时交易标的物的交易行为。 (6)按他项权来划分 房地产抵押：是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供担保，籍以取得抵押权人提供的贷款或向抵押权人履行债务的行为。 房地产典当；也称“活卖”，是指承典人用典价从房地产所有者手中取得房地产的使用收益的权利。 (7)按资产的转移方式划分 承担债务式 购买式 吸引股份式 控股式 (8)按购买目的划分 ①自用，是指购买者将房地产作为一种消费品，在于满足自身生活和生产活动的需要。 ②投资，是指购买者将房地产作为一种投资工具，在于获得投资收益和收回投资。 3、转让的特点 (1)非物流性。房地产作为交易的对象，房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。因此，房地产商品既不能移至特定的交易场所进行交易，成交后也不能携带和移动，在交易中可以转移的不是实物，而是附着在房地产上的所有权、使用权或其他权益。 (2)流动形式的多样性。流通形式主要有房地产买卖、租赁、交换、抵押、拍卖、土地使用权出让、转让、出租等。 (3)转让的统一性，即房产交易和地产交易的融合性。房屋所有权的转移必导致与之相对应的土地使用权的相应转移(即二权一致原则)，土地若到期收回，其地上建筑物也随之收回。 (4)转让的区域性。这是由于房地产商品的不动产性质和房地产商品所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水准也往往会有很大的差异。 (5)地产交易的国家垄断性。我国宪法明文规定：“城市土地属于国家所有，任何组织和个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地”，也就是说，除国家可依法征用集体所有制土地外，城市土地所有权是不能发生转移和买卖的，这主要是由于土地所有权主体的唯一性决定的。 (6)供给的稀缺性。指房地产商品的交易供给不能满足市场需求的一