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证券研究报告：行业研究 2010 年12 月27 日 行业评级： 区域分化，“稳”见未来 中性 ——房地产2011 年投资策略 基本资料： 摘要: 行业数据（1-10 月）  未来政策展望：我们认为明年房地产调控将更多使用货币手段，通过调整利 全国房地产投资额： 38070 亿元 率、信贷窗口指导、准备金等工具统筹应对房价上涨和通货膨胀。同时增加 保障房供应，继续打击囤房、囤地，加大土地供应力度，缓解供给矛盾将是 房屋新开工面积： 13.18 亿平方米 明年的另一条主线。另外，房产税试点政策明年出台的可能性也较大,如果 房屋竣工面积： 4.2 亿平方米 实际政策力度符合预期，则可能引发阶段性行情；但房产税征收范围扩大或 税率较高，则对于房地产市场以及股票市场均是较大打击。 商品房销售面积： 7.24 亿平方米  外部环境良好：我们认为，明年全年经济仍然能够保持快速增长，而人民币 开发企业土地购置面 3.28亿平方米 升值、通货膨胀等因素对房地产均构成一定的助推作用，因此外部环境依然 有利于房地产市场。 开发企业资金来源： 56923 亿元  房地产市场：我们预计，房地产投资增速明年仍然可以达到25~30%；新开工 房屋销售价格同比上升 8.6% 面积增速在20%~25%之间；环境较差的情况下房屋销售同比增速 5%~8%；环 房屋销售价格环比上升 0.2% 境较好的情况下可达12%；房屋销售价格与2010 年基本持平。 国房景气指数 103.57  区域市场分化：从区域市场来看，2010 年东部地区受政策影响较大，投资、 新开工、销售等下滑较快，价格波动较大；但中西部地区受影响较小。我们 认为由于中西部地区城镇化的加速，在明年房地产市场的大环境下，中西部 行业走势图 地区的房地产市场较东部相对更有潜力。  警惕财务风险：目前开发企业的财务状况依然可以维持。资产负债率、速动 比率等硬性指标短期内比较健康。但由于2010 年开发企业经营性现金流出 较大，如果融资环境继续恶化或者销售回款不顺畅，则开发企业的财务状况 容易迅速恶化。  投资建议：2011 年投资以“稳健”为主。我们推荐三类开发企业。一是实力 雄厚、财务稳健的龙头型企业。第二是布局中、西部城市的开发企业。第三 是布局大城市周边小城市的开发企业。个股推荐：万科A （000002）、保利地 产（600383）、荣盛发展（002146）  风险提示：开发企业资金回笼不畅，导致财务风险加大。 研发部 邵明慧1 SAC 执业证书编号：S1340210090001 联系电话：010 Email:zhangpeng@ 1 报告贡献人：张鹏 市场有风险，投资需谨慎