学府1+1营销推广策划方案.docVIP

“学府1+1”项目整体发展战略暨营销策划方案 凌峻房地产策划推广机构  目 录 前 言 第一部分 市场综述及核心思考 第二部分 项目整体发展战略 第三部分 项目营销策划推广阶段划分与计划 结 束 语  前 言 我司按照当地房地产市场与项目定位、项目核心概念以及市场竞争态势而制订的项目整体发展战略暨营销推广方案。其旨在为“学府1+1”的营销推广提供一个科学合理的整体操作思路、指导营销推广工作的顺利开展。本方案力求紧密结合项目的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩，实现发展商的预期目标。 “学府1+1”发展战略暨整体营销推广策划方案主要包括项目定位、产品力的提升及项目的各阶段销售策略等方面内容。并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目营销推广方案，并在未来的各项营销推广操作中有计划地执行。  第一部分 市场综述及核心思考 一、市场综述 目前，大连房地产市场正呈良性发展，价格稳中有升。但大连房地产市场一向都处于较高的平台上操作，中低档楼盘的供应不多，远远满足不了市场多元化的需求。根据前期的市场调查分析报告得出： 1）本项目周边楼盘的总体销售管理较差，服务态度较差，销售人员的综合素质不高，给项目的销售造成一定的难度。 2）周边楼盘的整体包装缺乏特色，不够突出，影响项目的整体形象，不能很好地吸引客户过来看楼。 3）周边楼盘配套设施比较完备，具有较强的竞争力。 小结： 本项目可以以大连的良好发展背景及周边楼盘所存在的问题，充分地挖掘本楼盘有力的竞争筹码。比如本项目所具有的不可复制的地段优势、青春活力的社区氛围、浓厚的学府文化品味等良好的整体形象；同时，可以针对周边楼盘存在的不足，全面提升本项目的服务理念、整合周边的配套设施为己用、具有特色的现场包装等增强项目的竞争力。 二、目标消费群定位分析 1、目标区域： 由于可以尽快地实现开发商预期的销售目标，本案的销售应用以快打慢的推售策略。虽然本案的规模体量并不大，但是为了实现快速销售，本项目的目标客户区域必须涵盖整个大连市的有效客户。 同时，本项目的目标客户不但是大连当地人，外来大连工作的工薪一族也是本项目的一大主流目标客户。 2、群体构成/职业特征： 基于项目的定位是以小户型为主，目标客户群以年青一代为主，而且，本案处于大连高校林立的大社区与高新技术区中，目标客户群的文化品味较浓、职业自由度较高。因此，本案的目标客户的构成主要是：大学教师、法律行业、咨询行业、IT行业、策划行业、艺术行业、中低收入家庭等。 3、年龄分布： 基于项目的整体规划以及主打中小户型的配比，项目整体总价不高，因此，本项目的目标客户的年龄主要分布是25—35岁，真正地符合了本项目所提出的“给青春安个家”口号。 4、家庭特征： 本项目的目标客户的家庭特征主要分为未婚单身白领、工薪一族、初婚的新婚夫妇、想与父母分开居住的独身子女、有一定储蓄但还没找到合适房子的租房一族等。 5、需求特征： 本项目的目标客户的心理需求是很明显的，他们所追求的是独立、自由，渴望拥有独立的自我空间、自由自在，渴望被社会认可他们的能力，同时，希望可以全面展现他们对于浪漫生活的热衷。 6、收入水平： 本项目的目标客户必须具有一定的经济支配能力，主要的是从大学毕业出来参加工作几年的大学生，而且，已经是小有积累；收入稳步上升；同时，父母又可以为其提供部分首期款，减轻他们首期款的交付压力。 因为本项目的价格定位是在3000元/平方米左右，以34m2左右的户型为例，总价在102000元，首付10%，90%的10年银行按揭分期付款，即首期是1.02万元，每月要供765元（不包括利息）。以收入为2000元/月的目标客户，每月拿出765元进行缴付月供款，相当于拿出他们月收入的40%支付月供。因此，本项目的目标客户群的收入水平确定在2000元/月—6000元/月左右的新生代一族。 7、其它： 除了以上的主流目标客户群，本项目的价格定位是一个大众化的价格，为了满足多种客户的需要，中低收入家庭与部分小企业的创业者也是本项目的目标客户群体。 小结： 通过对本项目的目标客户群的分析得出，新生代一族是本项目的主打目标客户群。而且，这群属于城市的新生代一族，都具有一定的经济储蓄，工资正呈稳步上升的态势。同时，这类人群都有较强的主观意志，希望拥有自己独立的生活空间，自由自在，不拘一格。  第二部分 项目整体发展战略  一、项目整体发展目标： 1、销售目标 销售量多少是项目发展成与败的最有力说辞。销售量最大化是本案发展的最主要诉求，因此，在项目的公开发售到今年12月份下旬完成项目销售的75%，争取实现项目销售的85%。 2、项目目标 本项目从产品的定位、营销推广等多方面的销售措施都是采用差异化策略，意图利用市场的空白在短