海珠区房地产开发市场分析.DOCVIP

海珠区房地产开发市场分析 2011年，随着国家宏观调控政策各项措施的逐步落实以及可供开发的土地减少，海珠区房地产开发投资呈下降趋势，房屋新开工面积、商品房销售面积和商品房空置面积皆有所下降，投资结构更趋合理化。但仍然存在商品房销售价格增长过快、房地产开发市场秩序不够规范、房地产信息发布制度不够完善等问题。 一、房地产开发市场运行特点 1、房地产投资结构更趋合理 2011年，全区房地产开发投资完成94.62亿元，同比下降14.24％。按投资用途分，办公楼投资11.06亿元，同比增长26.43％；住宅投资58.54亿元，下降19.74％；商业营业用房投资12.45亿元，下降14.51％；其他投资12.57亿元，下降10.73％。 在房地产全年完成投资有所下降的情况下，商务办公楼投资快速增长，住宅投资继续下降，使我区房地产开发投资对住宅投资的依赖性继续降低，住宅投资占房地产投资的61.9％，同比下降4.2个百分点，商务办公楼投资占房地产投资的11.7％，同比上升3.8个百分点，我区投资结构更趋合理化。 2011年海珠区房地产开发投资完成情况 单位：亿元 指标名称 完成投资额 比重 2011年 同比±％ 2011年 同比±百分点 房地产全年完成投资 94.62 -14.24 100 0 其中： 住宅投资 58.54 -19.74 61.9 -4.2 办公楼投资 11.06 26.43 11.7 3.8 商业营业用房投资 12.45 -14.51 13.1 -0.1 其他投资 12.57 -10.73 13.3 0.5 2、房屋施工面积和新开工面积有所下降 2011年，我区房屋施工面积为783.34万平方米，同比下降8.68％。其中住宅528.87万平方米，同比下降10.51％；办公楼78.2万平方米，增长1.16倍；商业营业用房67.02万平方米，下降46.41％；其他109.25万平方米，增长3.46％。 2011年，全区房屋新开工面积146.73万平方米，同比下降18.03％。其中住宅新开工79.06万平方米，下降32.52％，所占比重由去年的65.46％下降到53.88％，下降11.58个百分点；办公楼42.28万平方米，增长2.75倍，占28.82％，所占比重提高了22.52个百分点；商业营业用房11.87万平方米，下降59.4％，占8.09％；其他13.52万平方米，下降36.61％，占9.21％。 在新开工面积中，住宅新开工面积所占比重出现较大的降幅，办公楼新开工面积成倍大幅增长，未来几年我区将有较大量的写字楼供应，对吸引更多的企业进驻、发展总部经济提供更多的发展方向，增强我区的经济发展后劲。 3、商品房销售面积下降，销售均价大幅增长 2011年，我区商品房销售面积为210.81万平方米，同比减少32.18万平方米，下降13.24％。其中：住宅销售178.83万平方米，减少43.47万平方米，下降19.56％；商品房销售合同金额168.62亿元，增长9.68％。商品房销售平均价格为7999元/平方米，同比上涨26.43％，其中商品住宅平均销售价格为7406元/平方米，上涨25.8％。 2011年，全区商品住宅户均面积为109平方米/套，比上年的97平方米/套增加了12平方米。可以看出，我区的商品住宅逐渐趋向中高档次，有利于提高我区的居住人口素质。 4、商品房空置面积有所减少 由于房价居高不下，且商品房市场供不应求，部分购房者把目标转移到价格相对较底的空置商品房上，因而使商品房的空置面积有所下降。2011年末，全区商品房空置面积80.31万平方米，比上年末减少12.58万平方米，同比下降13.54％。其中：住宅空置面积27.02万平方米，减少8.97万平方米，下降24.92％；办公楼空置面积7.52万平方米，减少2.13万平方米，下降22.08％；商业营业用房空置面积25.64万平方米，减少2.73万平方米，下降9.64％。 当前需要关注的问题 1、商品房销售价格增长过快 尽管2011年的宏观调控政策对抑制房价增幅起到一定的作用，但2011年我区商品房平均销售价格仍然持续上升。2011年商品房均价为7999元/平方米，比2005年的6327元/平方米增加了1672元/平方米，同比增长26.43％。2011年，全区新开工面积146.73万平方米，同比下降18.03％，其中住宅新开工79.06万平方米，同比下降32.52％。由于土地供应减少及宏观调控影响开发进度，2011年我区住房新开工面积大幅下降，造成市场上的商品房供应量将有所减少，在一定程度上引起商品房价格的上升。商品