上半年全国房地产市场分析.docVIP

2010年上半年全国房地产市场分析 ??? 一、综述 　　2010年上半年，在宏观经济企稳回升的前提下，针对房地产市场过快上涨的房价、地价问题，中央政府出台了一系列调控政策，其中4月中旬的新“国十条”的影响力最大。这一轮的房地产市场调控政策在严厉程度、执行力度上都大大超过此前。 从最新的成交数据来看，房地产市场宏观调控的效果已经开始显现，新政出台后全国楼市成交量明显下滑，房地产投资性需求得到了一定的抑制，房价过快上涨的势头也得到了遏制。 　　二、2010年上半年市场表现 　　1. 全国房地产开发 　　房地产开发投资保持高位 　　上半年国内经济继续增长，房地产投资保持高位。前六个月全国完成房地产开发投资1，9747亿元，比上年同期增长38.1%。其中，6月房地产开发完成投资5，830亿元，环比5月增加1，845亿元，同比去年6月增长46.3%。分地区来看，除西藏外，上半年全国各省或市都实现了房地产开发投资额同比上涨，其中，涨幅最大的包括海南78.9%、广西63%和福建60.4%。同时，上半年全国房屋新开工面积持续增长，为8.05亿平方米，同比增长67.9%。 ? ??? 2. 土地市场 　　住宅用地成交价格开始回落 　　监测显示，2010年上半年，全国103个城市累计供应住宅用地20，335.8万平方米，同比增加100%。 从月度分布来看，除了2月受春节和4月受土地供应计划出台之前暂停土地出让因素影响，供应量有所回落外，其他月份供应量持续增长。6月，全国103个城市共推出住宅用地3，152.4万平方米，与上月基本持平，同比增加35%。 　　2010年上半年，全国103个城市住宅用地楼面地价为1，863元/平方米，环比2009年下半年下降9%。从月度交易看，住宅用地楼面地价一直处于下行阶段，6月份随着上海、广州、杭州等城市优质地块的成交，楼面地价小幅回升，但仍然维持在1，600-2，000元/平方米之间，低于2009年下半年的价格水平。 　　新政出台后，导致土地市场交易一度受挫。调控政策不断出台，影响了开发商的拿地策略，从而在一定范围内导致土地流拍。5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题。尽管没有列出明确的清算时间表，但一旦开始清算将在一定程度上对开发商当期利润和现金流形成较大压力，也将对土地市场交易造成一定的冲击。 数据来源：国家统计局 　　3. 商品房交易 　　商品房销售市场开始降温 　　2010年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比前五个月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。分地区来看，上半年商品房销售面积同比涨幅最大的包括海南121.7%、河北68.8%和云南61.4%；而同比出现下跌的包括西藏-71.3%、上海-35.8%、北京-31.5%、浙江-12.4%、广东-3.2%和江苏-2.8%。  图4. 2010年上半年全国商品住宅和二手住宅销售价格同比变化 ??? 商品住宅销售价格有所调整 　　2010年前四个月，全国商品住宅销售价格的同比增速呈现逐月加快的趋势，但新政出台后的5月和6月，增速开始出现明显减缓的态势（图4、图5）。 分地区来看，6月70个大中城市中的新建住宅销售价格同比均为上涨，其中涨幅最大的包括海口63.8%、三亚58.5%和北京21.5%。分月来看，价格已呈现回落趋势，6月一二线城市的住宅价格环比5月开始出现下跌（表3）。 ? ? ? ? ? 表3. 2010年6月部分城市新建住宅和二手住宅价格变化 ?三、市场发展前景 　　1. 经济后续增长依然存在风险 　　2010年上半年反映宏观经济的同步指标显示当前我国经济势头依然良好，但一些不确定因素越来越影响到对未来经济发展的预期。 从外围经济来看，次贷危机的影响还未完全消除，欧洲主权债务危机又冲击欧洲经济及欧元价值，使欧盟经济体复苏面临着巨大的不确定性，对我国经济的负面影响亦不容忽视。人民币对欧元大幅升值，给产品出口欧洲造成较大的成本压力，加之欧洲进口商获得贸易信贷能力下降等因素影响，都将对中国出口的持续恢复构成阻力。 　　统计局最新发布的经济数据显示，2010年第二季度全国GDP增速为10.3%，较第一季度的11.9%出现下滑；同时公布的6月份CPI、PPI、工业增加值等各项经济指标均出现同比回落。除受到欧洲债务危机拖累的外贸出口外，国内经济结构调整，淘汰落后产能必将在短期内直接影响经济增长；而在上一轮抵抗经济危机中功不可没的固定资产投资也极有可能在房地产调控中伴随房地产行业投资增速的减缓而下降。在各方因素的影响下，国内通货膨胀压力以及经济增长放缓的风险依